不動産売却(譲渡)時にかかる譲渡所得税とは？計算方法や税金対策を解説

相続税のためにお金を作ろうと思ったとき、土地の売却を検討する方もいるのではないでしょうか。
土地を売却する際にかかってくるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税を算出するためには、譲渡収入や取得費、譲渡費用などの各項目の理解や、土地の所有期間による税率の違いなどについても押さえておく必要があります。
ここでは譲渡所得税の基本をはじめ、譲渡所得税の計算式や計算方法について、実際の計算シミュレーションを交えながら解説します。また、譲渡した場合の手続きについても簡単にお話しします。

土地の譲渡でかかる税金は2種類ある

土地を譲渡する際にかかる税金は大きく分けて2種類あります。印紙税と譲渡税（譲渡所得税）です。

印紙税

売買契約書に貼り付ける収入印紙を購入するときに支払う税金です。

譲渡所得税

土地やマンションなど不動産を売却するときに得る所得が譲渡所得です。この所得に税金がかかるため、譲渡所得税と呼ばれています。具体的には「所得税」「住民税」の2つの税金が発生します。2037年12月までは復興特別所得税も発生します。

土地を売却する際には譲渡所得税を支払う必要があるといわれますが、厳密には、譲渡所得税という税金はなく、あくまでも、土地の譲渡をした際にかかる「所得税」「住民税」を総称して、譲渡所得税と呼ばれています。
なお、ここからは譲渡所得税の説明をメインにお話しさせていただきます。

土地の譲渡で税金はいつかかる？

土地を譲渡する際には、譲渡所得税や住民税などさまざまな税金が発生します。 それぞれの税金によって支払うタイミングが異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

土地の譲渡所得税とはどういう税金？

譲渡所得税とは不動産を譲渡したときに手にする利益に対して課税される税金のことを指します。譲渡所得税は、主に所得税と住民税の合算ですが、現在はその他にも復興特別税が課されています。 復興特別税は2013年（平成25年）に施行された特別措置法において定められました。現在の法律では、2037年（令和19年）まで復興特別税として、所得税額×2.1%の税が課せられます。 なお、譲渡所得がマイナスの場合は、譲渡所得税が課税されることはありません。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算をする際には、いくつかの計算を経て算出することができます。
ここでは、譲渡所得税の税額を計算する際の式を紹介します。

1．譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額(＝土地の譲渡代金) － (取得費 ＋ 譲渡費用(＝売るために直接かかった費用)）

2．課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除

3．税額の計算式
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税（平成25年から令和19年まで））

具体的な用語や流れの説明は、次以降で行います。

前述のように、譲渡所得税を計算するためには、譲渡所得の計算、課税譲渡所得の計算、税額の計算などを経て、求めることができます。
具体的な例を使った計算については、後述でご紹介いたします。

譲渡所得税の計算に必要となる譲渡所得（「譲渡収入金額」・「取得費」・「譲渡費用」）とは？

前述の譲渡所得税の計算式を見てもお分かりのように、譲渡所得税の計算には、「譲渡収入金額」、「取得費」、「譲渡費用」などの理解も必要になります。ここでは、それぞれの言葉の意味について確認をしましょう。

・譲渡収入金額

譲渡収入金額とは、土地を売った時の土地の譲渡代金のことです。一般的には、土地や建物の譲渡の対価として受け取る金銭の額が譲渡収入金額です。しかし、金銭の代わりに物や権利を受け取った場合も、それらの時価が収入金額となります。同様に、資産を譲り渡すことによって、経済的な利益を受けた場合は、その利益も収入金額に含まれます。

・取得費

取得費は、土地や建物などの不動産を取得するときにかかった費用のことをいいます。不動産を手に入れるためにかかった土地や建物の購入代金だけではなく、建築代金、購入手数料、設備費、改良費なども含まれます。
なお、建物の取得費の場合は、建物の購入代金などの合計金額から、減価償却費相当額を差し引いたものになります。
土地の場合は、購入代金などの合計金額がそのまま取得費になります。

・譲渡費用

譲渡費用は不動産を売るときに直接かかった費用のことです。土地や建物を売るために支払った仲介手数料、印紙税（売主が負担したもの）、立退料、違約金（既に売買契約をしている不動産をより高い金額で売却するために、既存の契約者との契約解除をした際に発生した違約金）、借地権を売却するときに地主の許可を得るために支払った名義書換料なども含みます。

譲渡所得税の計算に必要となる特別控除とは？

譲渡所得税の計算式には、譲渡収入金額、取得費、譲渡費用の他に、特別控除額があります。
特別控除は、マイホームの売却や、特定土地区画整理事業等のために土地等を売却した場合など、一定の要件を満たす場合に適用される控除で、土地や建物を売ったときの譲渡所得の金額を計算する上で必要になります。
譲渡の種類とその特別控除額については、別途、後述します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なる

不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合には「長期譲渡所得」となります。
不動産を売却する際にかかる、それぞれの所得税・住民税の税率が異なります。

短期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合）の所得税は30%、住民税は9%で、合計39%の税率となります。

長期譲渡所得（売却した年の1月1日現在で所有期間が5年超の場合）の所得税は15%、住民税は5%で、合計20％の税率となります。

このように、長期譲渡所得・短期譲渡所得では税率が倍近く変わってくるのが分かります。そもそも、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられた背景に、取得した土地をすぐに転売すること（土地転がし）を抑制するためということがあります。バブル期に転売が繰り返し行われていたため、短期譲渡所得という区分ができたのです。

土地の譲渡所得税のシミュレーション

実際に土地の譲渡所得、譲渡所得税の計算はどのように行われるのか、ここではその計算方法についてご紹介いたします。
前述のとおり、譲渡所得税を計算するためには、あらかじめ、「譲渡所得」、「課税譲渡所得」、「税額」の３つの計算をする必要があります。まずは振り返りとして、それぞれの計算式と譲渡所得税の計算式の計算式を見てみましょう。

1.譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額(＝土地の譲渡代金) − (取得費 ＋ 譲渡費用(＝売るために直接かかった費用)）

2.課税譲渡所得の計算式
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除

3.税額の計算式
税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税※）
※税額（長期譲渡所得）＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）
※税額（短期譲渡所得）＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
※2037年（令和19年）まで復興特別税（基準所得税額×2.1%）が課せられます

土地の譲渡所得税のシミュレーション・例

ここでは、実際の譲渡所得税計算のシミュレーションとして、下記のモデルを例に譲渡所得税の計算を解説します。

【モデル例】
・土地を売却
・譲渡収入金額：3億円
・取得費：1億9,000万円
・譲渡費用：1,200万円
・取得期間：2015年8月3日に取得・2019年4月9日に売却

前述に紹介した計算式を使って、順番に計算をしていきます。

1.譲渡所得の計算
まずは、譲渡所得の計算を行い、算出していきます。
譲渡収入金額は3億円、取得費は1億9,000万円、譲渡費用は1,200万円なので、これを式に当てはめていきます。

譲渡所得=譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得=3億円－（1億9,000万円+1,200万円）＝9,800万円
譲渡所得=9,800万円

2.課税譲渡所得の計算
次に、課税譲渡所得の計算を行い、算出していきます。
なお、今回のケースの場合、特別控除はありません。したがって、特別控除＝0となります。

課税譲渡所得＝譲渡所得 − 特別控除
課税譲渡所得＝9,800万円－0＝9,800万円
となります。

3.税額の計算
次に、税額の計算を行い、算出していきます。
取得期間は譲渡した年の1月1日を基準に計算が行われます。今回の場合、2019年4月9日に売却しているため、2019年1月1日が基準となります。取得期間は2015年8月3日～2019年1月1日で5年以内です。
取得期間が5年以内なので、税額は、「短期譲渡所得」の税額となる、所得税30％、住民税9％となり、併せて、今回の例は復興特別所得税が課せられる期間に該当するため、所得税額の2.1%が課税されます。

税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税（該当時期のため））

・所得税の計算
所得税額＝課税短期譲渡所得金額×30％
所得税額＝9,800万円×30％＝2,940万円
所得税額＝2,940万円

・住民税の計算
住民税額=課税短期譲渡所得金額×9％
住民税額=9,800万円×9％＝882万円
住民税額=882万円

・復興特別所得税の計算
復興特別所得税額＝所得税額×2.1％
復興特別所得税額＝2,940万円×2.1％＝61万7,400円
復興特別所得税額＝61万7,400円

譲渡所得税額の合計

譲渡所得税＝2,940万円+882万円+61万7,400円=3,883万7,400円
譲渡所得税＝3,883万7,400円 となります。

土地の譲渡で譲渡損失があった場合は譲渡所得税はどうなるのか？

土地の値段は周辺環境の変化や経済によって変動します。売った土地や建物が買ったときより値下がりしている場合も考えられます。譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」が出てしまったことになります。

譲渡損失の場合は、当然、所得税や住民税がかかることはありませんが、それと併せて、譲渡損失が出た年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができます。これを「損益通算」といいます。

また、譲渡損失を出した年の所得よりも譲渡損失が大きく、損益通算でも控除しきれなかった譲渡損失の場合は、譲渡をした翌年以降の3年間に繰り越して控除ができる「繰越控除の特例」が適用されます。
この「損益通算」や「繰越控除の特例」については非常に複雑な内容となっていて、自分で処理することは困難を極めることもあります。その場合は、専門家に相談してみるのも一案です。

土地の譲渡税って節税できる？特別控除の特例とその条件とは？

土地を売ったときの譲渡税の計算式の中に『特別控除』と呼ばれる項目がありました。譲渡税が減額になるケースがございます。特別控除や節税について詳しく見ていきます。

土地の譲渡税は節税できるのか？

譲渡税の対象となる土地や建物のうち、一定の条件を満たせば、特別控除が認められ、これを使うことで課税額の軽減ができます。場合によっては、非課税になるので、特別控除になるかどうか調べておくと良いでしょう。

土地の譲渡税で節税できる特別控除

特例控除の種類は下記の6つです。
それぞれ、どのような条件で、いくらの特別控除の特例が受けられるのかをご紹介します。

・マイホーム（居住用財産）を売却した場合
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

適用要件は以下の5つです。

1．自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
2．売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
3．売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
4．売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
5．災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
6．売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

引用：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

ただし、以下の場合は適用外となり、特別控除の特例は受けられません。

1．この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
2．居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
3．別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

引用：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

・特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合
特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合、最大で2,000万円の特別控除を受けることができます。
特定土地区画整理事業とは、法に基づき行われる都市計画その他市街地の整備の計画のことです。交通の安全を確保し、災害の発生を防止し、健全な市街地を造成する目的で公共施設や宅地に関して計画を立てて行われる事業を指します。

・公共事業などのために土地建物を売却した場合
公共事業のために土地や建物を売却した場合には、特別控除の特例が受けられます。
この特例には、『収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例』と『譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例』の2つの特例があり、どちらか一方の特例を受けることができます。

＜収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例＞
この特例は、売却した金額より、買い換えたときの金額の方が多い場合の特例になります。
この特例を受けるには、一定の要件すべてに該当する必要があります。要件については下記の国税庁のサイトをご確認ください。

引用：No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例｜国税庁

＜譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例＞
この特例を受けるためにも適用要件があります。要件については下記の国税庁のサイトをご確認ください。

引用：No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例｜国税庁

・特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合
特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合、最大で1,500万円の特別控除を受けることができます。
特定住宅地造成事業とは、国や地方公共団体などが住宅の建築または宅地の造成を行う事業を指します。国や公共団体が再開発などをする場所に、自分が所有する土地があった場合などが、この特例の対象となります。

・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合
平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等の取得をし、平成27年に売却（平成21年に取得した土地等の場合）または平成28年に売却（平成22年に取得した土地等の場合）した人に限って適用される特別控除の特例で、最大1,000万円の特別控除が受けられます。
この制度の適用は、上記の土地の取得・売却期間に加えてさらに細かい要件がありますので、詳細については下記の国税庁のサイトをご確認ください。

参考：No.3225　平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除｜国税庁

・農地保有の合理化などのために土地を売却した場合
農地保有の合理化などのために土地を売った場合、最大で800万円の特別控除の特例を受けることができます。
農業委員会のあっせんなどにより、農用地区域内の農地を意欲ある農業者などの地域の担い手に売却した場合、譲渡益から一定額が控除されます。

以上、土地等の譲渡に関する6つの特別控除についてご紹介しました。
この特別控除の特例は、それぞれの事情に配慮し、公平な税負担を課すという制度として設けられています。自分が売却しようとしている土地が特別控除の特例を受けられる対象なのか、その条件等を確認しておきましょう。

特別控除の注意点

特別控除額は、それぞれの特例ごとに設定されていますが、特例ごとの譲渡益が限度であるため注意が必要です。
また、特別控除額は、その年の譲渡益の全体の合計5,000万円が特別控除の限度になっています。
特別控除の特例には以上のような注意点がありますので留意しておきましょう。

土地の譲渡税の申告手続きとは？必要書類は？

土地の譲渡をした場合、確定申告が必要となります。
ここでは、実際にどのような手続きをすれば良いのか、必要書類にはどのようなものがあるのかについて解説します。

土地の譲渡税の申告手続きとは？

土地を譲渡した場合、確定申告を行います。確定申告とは、本来、所得に対してかかる税金を算出し、納税するための手続きです。所得に対してかかる税金としては主に、所得税や復興特別所得税があります。前年の収入や条件によって控除額が決まり、正しい税金を計算して、手続きをします。
確定申告を行う上で必要なのが以下の4つのステップです。

1. 課税譲渡所得の計算
2. 必要書類の確認、収集
3. 確定申告書の作成
4. 税務署への訪問・提出（e-taxの場合、訪問は不要）

確定申告の時期は、基本的に毎年2月16日〜3月15日です。前年度の所得を翌年の2月16日〜3月15日の期間に申告します。確定申告の時期の税務署は大変込み合い、質問等もなかなか受け付けてもらえないため、早めに準備しておくと良いでしょう。

土地の譲渡税の申告は必ず行わなければいけないのか？

土地や建物を売却して売却益がある場合は、翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告をしなければなりません。譲渡損失が出てしまった場合は原則として必ずしも申告する必要はありませんが、確定申告することで前述に紹介した、「損益通算」や「繰越控除」などを利用して節税になる場合もありますので、申請しておくことをおすすめします。

土地の譲渡税の申告に必要となる書類

土地の譲渡税申告の際に、どのような書類が必要になるのかを簡単に説明します。なお、以下はあくまでも大まかな説明となるため、詳細は専門家に確認することをおすすめします。

・確定申告書の用紙
確定申告書には、申告書A、申告書B、分離課税用の3種類ありますが、不動産を売却した人は申告書Bと分離課税用を使用します。

・譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書には、収入金額や所得金額、土地・建物の所在地や売買契約日などの情報を記載して提出します。

・不動産売買契約書のコピー
不動産売買をした際の契約書のコピーのことです。

・登記事項証明書
法務局の登記簿に登記されている、建物の場所や所有者等の情報を証明する証明書です。

・領収書
土地や建物の売買で必要になった仲介手数料などの、取得費用に関する領収書になります。

土地の譲渡税の特別控除の申告に必要となる書類

土地の譲渡税申告の際に特別控除の特例が適用される場合、確定申告書にそれぞれの必要書類を添付して提出します。

・公共事業などのために土地建物を売却した場合の必要書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・収用等証明書（公共事業施行者から交付を受けたもの）
・公共事業用資産の買取り等の申出証明書（公共事業施行者から交付を受けたもの）
・公共事業用資産の買取り等の証明書（公共事業施行者から交付を受けたもの）

・マイホーム（居住用財産）を売却した場合の必要書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

・特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の必要書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・特定土地区画整理事業等のために土地等の買取りがあったことを証する書類等

・特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合の必要書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・特定住宅地造成事業等のために土地等の買取りがあったことを証する書類等

・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の必要書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなど
※譲渡した土地等が平成21年、または、平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類。

・農地保有の合理化などのために土地を売却した場合の必要書類
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
・農地保有の合理化等のために譲渡した場合に該当する旨を証する書類等

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