不動産の取得・保有・売却にかかる税金は？

不動産には、「個別性」「公共性」「複雑な権利関係」「価格把握」「流動性」「コスト」などの面で、ほかの財産とは異なる特性があります。そのなかでもとくに「コスト（＝常にコストがかかる）」という特性は重要です。不動産は、取得・保有・譲渡のいずれのプロセスにおいても、税金や維持管理などにさまざまなコストがかかります。しかし、不動産のコストのうち税金については、あらかじめ知っていれば心構えや準備ができ、なかには対策により軽減できるものもあります。
今回は、不動産のコストのうち、税金にフォーカスして解説をします。

購入・新築時にかかる税金

土地や土地付建物の購入、建物の新築などによって不動産を取得すると税金がかかります。取得する際にかかる税金には、取得時に納める税金と、取得後しばらくしてから納める税金があります。

購入、新築時にかかる税金

取得時にかかる税金としては、印紙税、登録免許税、消費税があります。

〔印紙税〕

不動産の売買契約書や建物の請負契約書には、対象の価額によって定められている金額の印紙を貼付して割り印をしなければいけません。
なお、2020年3月31日までに作成される契約書については、税率の軽減措置が設けられています。 例えば、契約金額が１億円超5億円以下の場合、本則では10万円の印紙税がかかりますが、軽減後は6万円となっています。

〔登録免許税〕

不動産の登記をするときに納める国税が登録免許税です。
不動産を購入したときには所有権移転登記、建物を新築したときには表題登記と保存登記をします。また住宅ローンやアパート・マンションローンを借入れしたときには抵当権設定登記をします。
登録免許税についても税率の軽減措置が設けられています。

住宅の新築
〔本則税率〕0.4％
〔軽減税率〕個人の居住用家屋の場合…0.15％、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅…0.1％（2020年3月31日まで）

中古住宅の購入
〔本則税率〕2％

〔軽減税率〕0.3％（2020年3月31日まで）

土地の売買
〔本則税率〕2％
〔軽減税率〕1.5％（2021年3月31日まで）

抵当権設定
〔本則税率〕0.4％
〔軽減税率〕0.1％（2020年3月31日まで）

出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

〔消費税〕

建物の購入や新築には10％の消費税が課税されます。土地は非課税取引のため、消費税の対象にはなりません。
建売住宅や新築マンションは、土地と建物の価格が分かりづらいですが、通常は販売価格と消費税額を併記しているので、消費税額を10％で割れば建物の価格が分かり、販売価格から建物価格と消費税額を差引くと土地価格が計算できます。

〔例〕分譲マンションの販売価格に『6,000万円（消費税250万円）』と表示されていた場合 建物価格：250万円÷10％＝2,500万円
土地価格：6,000万円－2,500万円－250万円＝3,250万円

なお、中古物件を個人から購入する場合は非課税取引となるため、消費税は課税されません。

購入後にかかる税金

不動産の取得後しばらくして課税される税金としては、不動産取得税があります。
不動産取得税は、不動産を取得した人に対して一度だけ課税される都道府県税で、通常は不動産を取得してから数カ月後に都道府県税事務所から納付書が送られてきます。
そのため、不動産の購入手続きがすべて終わると安心して忘れてしまいがちで、突然の納付通知に驚く人もいます。

不動産取得税は「課税標準×税率」で求めますが、土地、建物の計算方法はそれぞれ次のようになります。

〔土地〕

・課税標準…宅地等については固定資産税評価額×1/2（2021年3月31日まで）
・税率…3％

なお、後述する特定の住宅の敷地は次の1、2のうち、多い方の金額を税額から控除することができます。
1.45,000円
2.（その土地の1㎡当たりの評価額×1/2）×｛住宅の床面積×2（200㎡が限度）｝×3％

〔建物〕

・課税標準…固定資産税評価額
・税率…住宅3％　住宅以外4％
特定の新築住宅または中古住宅を購入した場合は、固定資産税評価額から次の金額を控除した残額に対して税率をかけます。特定の住宅とは、床面積50㎡以上（戸建以外の賃貸住宅は40㎡以上）240㎡以下の住宅をいいますが、別荘は対象外です。
・新築住宅の場合…1,200万円（2020年3月31日までに新築された認定長期優良住宅の場合は1,300万円）
・中古住宅の場合…新築時期に応じた控除額
新築時期　　　　　　　　　　　　 控除額
1997年4月1日以後…　　　　 　　 1,200万円
1989年4月1日～1997年3月31日…1,000万円
1985年7月1日～1989年3月31日…450万円
1981年7月1日～1985年6月30日…420万円
1976年1月1日～1981年6月30日…350万円

共同住宅の場合は1住戸ごとに控除することができます。
例えば、30戸（1室の床面積40㎡以上240㎡以下）のマンションの場合、控除額は、
1,200万円×30戸＝3億6,000万円

保有時にかかる税金

不動産を保有しているときの税金には、固定資産税と都市計画税があります。
毎年１月１日時点での不動産の所有者には、市区町村から固定資産税が課税されます。加えて、不動産 が都市計画区域の市街化区域にある場合には、都市計画税も課税されます。

それぞれの税率は次の計算式で求められます。

固定資産税＝課税標準×1.4％（標準税率）
都市計画税＝課税標準×0.3％（制限税率）

課税標準とは、市町村の固定資産課税台帳に登録された評価額のことをいい、評価額は３年ごとに見直されます。

標準税率とは標準的な税率のことをいい、固定資産税の税率は市町村が1.4％を上回って決めることができます。それに対して制限税率とは上限税率のことであり、都市計画税は0.3％を超えることができません。

・土地の軽減措置

住宅用の敷地については小規模住宅用地、一般住宅用地として、固定資産税、都市計画税の軽減措置が設けられています。

軽減は次のとおりです。

〔小規模住宅用地〕
1戸当たり200㎡（約60坪）以下の部分
固定資産税…課税標準が固定資産税評価額×1/6
都市計画税…課税標準が固定資産税評価額×1/3

〔一般住宅用地〕
200㎡を超える部分（ただし住宅の床面積の10倍の面積が限度）
固定資産税…課税標準が固定資産税評価額×1/3
都市計画税…課税標準が固定資産税評価額×2/3

マンションのように1棟の建物に多くの戸数がある場合は、200㎡に戸数をかけた敷地面積が軽減の対象になるため、広い敷地の場合、税金の軽減効果は高くなるとされます。

なお、よく誤解されているために注意しておきたいポイントは、駐車場などの更地や店舗用地などの非住宅用地でも、固定資産税が小規模住宅用地の6倍ではないということです。
非住宅用地でも負担調整により、最大でも固定資産税の70％（東京23区では65％）に対しての課税となるため小規模住宅用地と非住宅用地の差は約4.2倍（東京23区では約3.9倍）となります。都市計画税を含めると、この差はさらに小さくなります。

関連ページ：駐車場経営の固定資産税とは？いくらかかる？計算方法や節税のポイントについても解説

・建物の軽減の特例

2020年3月31日までに新築された住宅については、一定期間固定資産税が減額されます。 居住用部分（床面積120㎡まで）の税額が2分の1に軽減されます。
軽減の対象となる住宅は、居住用部分は50㎡（戸建以外の賃貸住宅は40㎡）以上280㎡以下という面積要件を満たす必要があります。
減額の期間は次のとおり建物の構造により異なります。

〔戸建住宅等〕　
一般住宅…3年間

認定長期優良住宅…5年間

〔マンション等（地上3階以上の準耐火または耐火構造のもの）〕
一般住宅…5年間
認定長期優良住宅…7年間

譲渡時にかかる税金

・譲渡所得税の計算方法と税率
不動産を譲渡すると、譲渡所得として次の計算式で計算された税金がかかります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
税額＝譲渡所得×譲渡所得税率

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

・譲渡所得の特例
不動産の譲渡にはさまざまな特例が設けられています。

それぞれの語句や特例の詳細については、「不動産売却の譲渡所得税とは？」をご覧ください。

譲渡所得税

不動産を売却する際に得た利益（譲渡所得）に対する税金を譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用（手数料など））

譲渡所得税は譲渡所得に税率を掛けたものであり、 適用される税率は不動産の所有期間によって異なります。

なお、2037年までは所得税に対して2.1％（長期譲渡所得では0.63％、短期譲渡所得では0.375%）の復興特別所得税が加わります。

登録免許税

不動産を登記するときに納める国税を登録免許税と呼びます。
不動産売却時には、所有権移転登記や抵当権抹消登記などが必要となります。

登録免許税は不動産の評価額に下記の税率を掛けたものになります。

軽減税率の詳細な条件は租税特別措置法第72条で定められています。 なお、特定の住宅用家屋（特定認定長期優良住宅など）はさらに軽減される場合があります。

参照：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

印紙税

不動産の売買契約書を作成する際も印紙税がかかります。

なお、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される「不動産譲渡契約書」については、印紙税の軽減措置が適用されます。

消費税

建物の売却では原則として10%の消費税がかかります。

ただし、消費税がかかるのは個人事業主もしくは法人の課税事業者の場合であり、個人での売却であれば原則として消費税はかかりません。

なお、土地の売却では売主が事業者であっても個人であっても消費税はかかりません。

贈与時にかかる税金

不動産の贈与の場合も、購入や新築と同様、登録免許税がかかります。税率は2％と、ほかの登記の税率と比べて高い税率となっています。
また贈与による取得の場合、不動産取得税も課税されます。
次に、不動産の贈与税に関する特例について解説をします。

・贈与税とは？

贈与税は、贈与を受けた財産の年間合計額が基礎控除額を超えた場合に、超えた額に対し課税される国

税のことをいいます。暦年贈与の場合、年間の基礎控除額は110万円ですが、不動産の贈与の場合、特例により贈与税が軽減される場合があります。

関連ページ：不動産の贈与税の計算方法、税率や贈与時の注意点についても解説

関連ページ：土地の贈与税はいくら？計算方法は？

・不動産の贈与の特例

贈与を受けた日において、婚姻期間が20年以上ある配偶者間で居住用不動産（自宅）、または居住用不動産の取得資金の贈与を受けた場合には、その年の贈与税の課税価格から基礎控除の110万円に加えて2,000万円を控除することができます。長く連れ添った夫婦の財産は、一方の所有であったとしても、夫婦で協力して築いてきたものであるという考え方によるもので、配偶者の労をねぎらうという意味もありこの特例が設けられています。
なお、この制度は同一配偶者間では一生に一度しか受けられません。

・相続時精算課税制度

不動産特有の制度ではありませんが、この制度を利用して不動産を贈与するケースも多いためここで紹介します。

相続時精算課税とは、生前の贈与財産と相続財産を一体化して、相続時に税額を精算する制度です。 この制度により、20歳以上（2022年4月1日からは18歳以上）の子や孫が、贈与をした年の1月1日時点で60歳以上の父母、祖父母から受ける2,500万円までの贈与については贈与税がかからず、2,500万円を超える部分については一律20％が課税されます。なお、対象となる贈与財産の種類は問われないため、不動産もこの制度の対象とすることができます。
贈与者に相続があったとき、相続時精算課税の対象となる贈与財産を相続財産に加算して相続税額を計算します。算出した相続税額から、すでに納めた贈与税額は控除されます。
相続財産に加算される贈与財産の価額は、贈与時の価額です。そのため、例えば土地を贈与し、その後、地価が上昇し相続時の評価額が贈与時の評価額よりも上がっていた場合には、結果的により少ない税額で財産の移転ができたということになります。そのため、相続時精算課税制度においてどの財産を贈与財産とするかの選択は重要です。

出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

相続時にかかる税金

相続によって不動産を取得したときには、所有権移転登記（相続登記）を行いますが、その際に登録免許税がかかります。税率は、固定資産税評価額の0.4％です。
なお、不動産を取得した場合に課せられる不動産取得税は、相続により財産を取得したときにはかかりません。

不動産を含め、基礎控除額を超える財産を相続した場合には相続税がかかります。不動産にかかわる相続税の詳細については、「土地の相続税評価額の計算方法は？」で解説をしています。

国税庁が令和元年12月に公開した「平成30年分の相続税の申告状況について」によると、 相続財産のなかで不動産は40.4％と高い割合を占めています。また、地方圏と比較し3大都市圏を中心とした都市圏では、相対的に不動産の相続税評価額が高額となっています。そのため、とくに都市圏においては、金融資産が少なくても、自宅が路線価の高い場所にある、自宅の敷地面積が広い、などの場合には、自宅の相続税評価額だけで基礎控除を超えてしまうこともあります。ところが実際に相続税が課税された相続の割合は、2018年では8.5％（約12組に１組）と、それほど高くありません。

実は、自宅など特定の不動産を相続した場合には、一定の要件のもとに評価が大幅に引き下げられる「小規模宅地等の特例」があります。特例には次の4つがあげられます。
・特定居住用宅地等の特例
・特定事業用宅地等の特例
・特定同族会社事業用宅地等の特例
・貸付事業用宅地等の特例
この特例により、多くの人が相続税において恩恵を受けています。

また、不動産の種類・使い方により、相続税評価額の計算方法が異なります。
土地には、自用地、借地権、貸宅地、貸家建付地などがあり、建物には、自用建物、貸家があり、それぞれの計算方法によって、相続税評価額を求めますが、評価額の差額を利用して相続税対策を行う手法が行われています。それぞれの特例の内容や、適用要件などの詳細な計算方法については「土地の相続税評価額の計算方法は？」をご覧ください。

不動産にはいつも税金がついてくる　心構えと対策が大切

不動産は、取得の理由が相続、贈与、購入にかかわらず、取得時から譲渡時まで、常に税金の負担がついてまわると言っても過言ではありません。
ところが、とくに相続で不動産を取得した人のなかには、不動産にかかわる税金についての知識がほとんどないために、相続してから税金の負担に悩まされているケースが多く見受けられます。
そのため、税金の知識や新しい情報を得ることはとても大切なことです。知識や情報があれば、心構えをもち、準備をしておくことができます。
また、さまざまな特例や評価方法を上手に利用すれば、事前に対策を講じ、負担を軽減することも可能です。
税務や土地を有効活用するために専門家のアドバイスも受けながら、不動産の税金と上手に付き合いましょう。