土地の名義変更を徹底解説｜流れや必要書類、費用について

土地を相続することが決まった後、相続の話し合いが済んだだけでは土地の名義変更がなされていないことをご存知でしょうか。

実は、こうした相続財産の名義変更については義務ではありません。そのため、相続がなされたのにも関わらず名義変更されていない土地が年々増加しており、問題になっています。 

今回は、相続した土地の名義変更についてその概要や、相続せず放置しているとどうなるかについてお伝えすると同時に、相続した土地の名義変更の手順をご紹介します。

相続登記の義務化について

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続登記を行うことで、不動産の権利関係を明確にし、所有者不明土地の増加を防ぐことが目的です。
主な内容は以下の通りで、相続により不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。期限内に登記しない場合、10万円以下の過料が科されます。
義務化は2024年4月1日以降適用されますが、それ以前の相続分にも遡及して適用されます。そうした不動産についても、3年の猶予期間のうちに相続登記をしなければなりません。
早期の遺産分割が難しい場合は、より簡便な手続きとして新たに設置された「相続人申告登記」で義務を果たすこともできます。

相続した土地は名義変更する必要があるのか

冒頭でお伝えした通り、相続後に名義変更されていない土地は多くあり、2016年の国土交通省による推計 では、全国で約410万ヘクタールに相当する面積の土地が所有者不明となっています。そして、2040年には約720万ヘクタール にまで増える見込みです。これらの所有者不明土地の多くが、所有者が亡くなった後、相続人が決まらず放置されることや、相続人が名義変更しないことなどが要因で発生しています。

実は、現行の法律では相続した土地を名義変更する義務はありません。しかし、名義変更せず放置していると誰が名義人か分からない土地が増え、土地取引などに支障が出てしまいます。 

このようなことから、今後、所有者不明土地の増加を防ぐため、相続人同士が話し合いをしても相続人が決まらないときには自動的に権利が決まるようにする案や、相続登記（相続人の名義変更登記）を義務化する案が検討されています。 

相続した土地を名義変更しない場合のデメリット

今後、相続した土地の名義変更が義務化される可能性があるとはいえ、現行法律では任意のため、放置してもよいのではと思うでしょう。しかし、相続人が名義を変更せずにそのままにしていると以下のような問題が発生することもあります。

土地を売却できない

まず、土地の所有権が被相続人（亡くなった方）のままだと、土地を売却することができません。また、土地の貸し出しや、アパートやマンションの建設などで活用することも難しくなります。

たとえ遺産分割協議や相続の手続きが終わり、自分の土地だと思っていたものでも、登記上で自分の土地になっていない場合は土地の売却手続きを進めることはできません。

さらに相続が発生すると手続きがややこしくなる

まだ、相続の手続きが一代で済めばよいのですが、相続の候補となっている方が亡くなった場合、さらにその相続人に広がっていくことになります。
土地の所有者が亡くなり、遺産分割協議の結果、土地を複数人で共有することになったケースや、遺産分割協議がまとまらなかったケースなど、土地の相続人が複数いるような場合は、相続手続きが複雑になる可能性があるため注意が必要です。

例えば、ある土地の所有者である親が亡くなり、その子供として兄弟3人が相続人となるケースで考えましょう。この兄弟3人の内の誰かが亡くなり、さらにその人に子供が3人いた場合、兄弟2人と亡くなった兄弟の子供3人の合計5人が、土地の相続に関係することになってしまいます。
このようなケースが、放置されてから数十年経っているような田舎の土地で発生すると、関係者が数十人に膨れあがっていることも考えられます。
司法書士に頼めば相続人の調査・確定を行ってくれますが、それなりの費用がかかることを念頭に置いておきましょう。
相続した土地の名義変更は任意ですが、上記のようなことを避けるためにも、できるだけ早いタイミングで行っておくことが大切です。

費用がかかる

相続した土地の名義変更手続きを自分で行うこともできますが、ここまでご説明したように、相続人を確定したり書類を収集したりと、何かと手間がかかるのも事実です。
法務局へ申請できたとしても、もし書類に不備・誤りなどがあった場合には法務局から書類の修正を求められ、中には申請を取り下げてから書類を修正しなくてはならない場合もあります。

その点、司法書士に依頼すれば、手続きの費用とは別で司法書士報酬がかりますが、一切の手続きを代行してくれます。
ここで、1,000万円の土地の相続登記について、自分で登記する場合と司法書士に依頼する場合の費用を比較してみましょう。

・司法書士に依頼する場合
登録免許税…1,000万円×0.4％＝4万円
司法書士報酬…5～10万円（相場金額）
合計金額…9～14万円

・自分で登記する場合
登録免許税…1,000万円×0.4％＝4万円
司法書士報酬…0円
合計金額…4万円

手間がかかるとしても、少しでも費用を安く抑えたいか、多少費用がかかっても手間なく確実に手続きを進めたいかを、よく比較・検討して選ぶとよいでしょう。

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相続した土地の名義変更の手順 

相続した土地の名義変更（相続登記）について、手順や各段階の必要書類を解説していきます。相続登記は、以下の流れで進めます。

物件調査～相続人調査

まず、登記簿謄本を取得して、相続対象の土地所有者を確認するとともに、被相続者の出生～亡くなるまでの戸籍を集めて家系図を作成し、相続人が誰かを確定させます。
この段階で必要な書類は以下の通りです。

・土地の登記簿謄本…法務局で取得、手数料は1通500円前後
・被相続人／相続人全員の戸籍謄本…市町村役場で取得、手数料は1通450円前後
・固定資産税評価証明書…市町村役場で取得、手数料は土地1筆または家屋1棟につき300円前後

なお、被相続人の戸籍謄本は、被相続人が出生してから亡くなるまでのものが必要になるため、もし本籍地を移している場合には、その全ての戸籍を集めなければなりません。
また、「固定資産税評価証明書」は、登記時に納める登録免許税の計算に必要です。

書類作成

次に、相続人全員で話し合ったことを証明する遺産分割協議書と、相続した土地の名義変更に必要な登記申請書を作成しましょう。なお、これらの書類作成も司法書士に依頼することが可能です。
登記申請書には、登録免許税分の収入印紙を貼付しなければならないため、登録免許税を計算します。登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」で算出することができ、例えば固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、以下の計算式となります。

登録免許税＝1,000万円×0.4％＝4万円

登録免許税を算出したら、郵便局などで収入印紙を購入し、登記申請書に貼付して納めましょう。

遺産分割協議書への署名・押印

遺産分割協議書を作成したら相続人全員に署名・押印（実印）をもらい、実印であることを証明するために相続人全員の印鑑証明書も取得します。

なお、相続人の中に未成年の相続人がいる場合、未成年者は単独で法律行為ができないため、家庭裁判所で特別代理人を選任してもらうことが必要です。通常であれば親権者が未成年者の代理人となりますが、相続においては親権者も相続人となり利害が対立してしまう場合があるため、特別代理人を選任します。特別代理人は、家庭裁判所への申し立て時に候補者を決めておくのが一般的です。特別代理人をお願いできる親族がいればその方に、いない場合には司法書士などの専門家に依頼しましょう。

法務局へ申請

登記申請書や登録免許税分の印紙、遺産分割協議書などの準備ができたら、法務局で登記申請を行います。

ここまでの手続きが済めば、登記手続き完了です。

相続時の土地の名義変更における必要書類とかかる費用

相続による土地の名義変更には、戸籍謄本、遺産分割協議書、登記申請書などの書類が必要です。費用は登録免許税と司法書士への報酬が必要となります。合計で数万円～十数万円ほどかかることが多いです。

相続における土地の名義変更の必要書類

• 戸籍謄本…相続人全員分が必要
• 除籍謄本…相続手続において、被相続人の死亡が記載された戸籍謄本のこと
• 住民票の除票の写し…死亡や転出などで住民登録が抹消された住民票の写し
• 遺産分割協議書…相続人が遺産分割協議で合意した内容をまとめた書類
• 固定資産評価証明書…固定資産課税台帳に登録された土地の評価に係る証明書
• 登記申請書…不動産登記申請で法務局に提出するための書類
• 印鑑証明書…実印の証明として必要

相続における土地の名義変更にかかる費用

• 戸籍謄本…1通450円
• 除籍謄本…1通750円
• 住民票の除票の写し…1通200～300円
• 固定資産評価証明書…1件300～400円
• 登録免許税…土地の評価額の0.4％ ※法定相続人以外の人物が遺贈する場合は、売買や離婚と同じく税率2％
• 印鑑証明書…1通200～300円
• 司法書士報酬…司法書士事務所によるが5～15万円程度が一般的

相続時の土地の名義変更は忘れずに行いましょう

相続した土地の名義変更について、概要や相続せずに土地を放棄した場合の問題点、相続した土地を名義変更する際の手順などお伝えしました。

現状の法律では、相続した土地について名義変更するかどうかは任意となっていますが、名義変更せずに放置すると将来問題が発生する可能性があります。また、国もこうしたことを問題視し、今後義務化する可能性も出てきました。

いずれにせよ、できるだけ早く登記手続きを済ませておくとよいでしょう。

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