土地活用における税金の種類、仕組みと計算方法

「土地」というものは持っているだけでお金がかかると言われています。

何もしていない土地にかかってしまうお金、それは「税金」です。

土地活用をする際にまつわる税金には一体どのような種類があるのでしょうか？

土地活用にまつわる税金の種類とお得な減税の仕組みをご紹介いたします。

相続税

土地や不動産にまつわる税金の代表格でもある「相続税」

相続税とは、故人の財産を相続人に受け継がせる際に発生する税金を指します。

相続税には不動産や有価証券や預貯金などのプラス財産、借入金や未納の税金などのマイナス財産などがあります。

なぜ相続税が課せられるかと言うと、資産を持つ人物の関係者というだけで、働かずに収入を得るという事はよくない、という資本主義的な考えから発生したもので、財産は自分で築きましょうという考えに基づいています。

先祖代々の土地をとやかく言われたくない気持ちも分かりますが、その視点からすると、長い間同じ土地を延々と独占している、という風にも見られているわけですね。

ただの土地ならばその分の相続税が課せられてしまいますが、土地活用をしてアパート経営などをしている場合、その土地の評価が「貸家建付地」となる為、相続税を圧縮する事が可能です。

さらにアパート経営をしている事により、金融機関から借り入れをしている場合、さらに減税される場合もあるので、土地活用をすると相続税がお得になります。

実際に相続税を計算するためには、まず土地価額や家と口座にある預貯金、生命保険の保険金額などから遺産総額を求めます。
土地価額は、毎年役所から送付される固定資産税評価明細書に記載の土地価額×1.14で求められ、土地の相続税評価額の概算となります。

上記の計算で土地価額が算出できたら、そこに預貯金の総額や生命保険の保険金額などを合算した金額が遺産総額の概算となります。もし、借金やローン残高などがある場合は、その金額を遺産総額から差し引きます。
さらに、そこから基礎控除額を引いたものが課税遺産総額となります。

そして、課税遺産総額を法定相続分の割合に合わせて、振り分けます。
振り分けた相続金額をもとに国税庁ホームページの速算表と照らし合わせて、相続税率や控除額が決定します。
相続税率と控除額が把握できたら、以下の計算式で相続税の金額が求められます。
相続税額＝振り分けた相続金額×相続税率－控除額

また、土地のみにかかる相続税を求めるためには、遺産総額のうちに土地価額がどのぐらいの割合となるのかを算出し、算出した割合を相続税の総額にかけることで求めることができます。計算式にすると以下のようになります。
土地価額の割合（％）＝土地価額÷遺産総額
土地のみにかかる相続税＝相続税の総額×土地価額の割合（％）

相続した土地によっては、上記の計算式を使って算出することが難しい場合もありますので、実際に相続税を確認する際は専門家に依頼してみるのも良いでしょう。

贈与税

先述の相続税は、基礎控除額を超えた部分に10～55％の税率で課税されます。
被相続人の財産の総額によって、税率が高くなっていく累進課税とよばれる方式です。

一方、贈与税は年間110万円までは非課税となりますので、年間110万円を超える財産を贈与された場合に、110万円超の部分が贈与税課税対象となります。

一度に大きな額の財産を受ける相続と比べて、生前贈与は財産を数回に分けて贈与することが可能です。財産を数回に分けると1回の金額は小さくなるため、贈与税の税率も低くなります。

例えば500万円を贈与した場合は、相続税の最低税率である10％を下回る事が可能です。

相続税の税率は、その人が持っている財産総額で決定するため一概には言えません。しかしながら、少なくとも相続財産の金額が相続税の基礎控除額を超える方は、基礎控除額を超えた部分に10%以上の相続税が課税されてしまいます。

その点を考慮すれば、相続税より税率を低くできる贈与税を支払っておいた方が、節税になる場合があります。
詳しくは、税理士などの専門家に相談してみましょう。

固定資産税

固定資産税とは「保有する固定資産」に課税される地方税の事で、課税の対象となるのは土地、家屋、有形償却資産とされています。

何もない土地でも所有していれば通常の固定資産税が徴収されてしまいますが、建物を建てたり、駐車場などを作ったりして土地活用をすれば、固定資産税が1/6に減額されるのでお得です。

また、固定資産税を求める際には、基準となる固定資産税評価額が必要となり、固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて決定します。

固定資産税評価額は、土地の場合は毎年3月末に国土交通省から発表される公示価格や、毎年7月に各都道府県が調査する都道府県地価調査価格と不動産鑑定士による評価を参考に、これらの70％程度の価格とされています。
そして建物の固定資産評価額は、その建物を建築した際の費用の70％程度となります。

土地や建物の評価は「固定資産税評価基準」に基づき、市町村長または都道府県知事が価格を決定します。
固定資産税の計算式は以下のようになります。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％

固定資産税の納税は、相続税や贈与税などの申告納税方式とは異なる賦課課税方式となり、毎年1月1日時点で固定資産の所有者に対して、市区町村がその固定資産を評価して課税します。
そのため、相続税や贈与税と違って納税者はその評価や計算を自ら行う必要はありませんが、評価額の間違いや事実誤認があった場合は納税者自身が訂正を求める必要があります。

その他の税金

その他、土地活用にまつわる税金として挙げられるのは「都市計画税」です。

都市計画税とは「市街地区域内」に土地・家屋を持っている人を対象に課せられる税金で、これを徴収する事により、自治体の都市計画事業や土地区画整理事業、例えば道路整備や公園整備、下水道設備などを整える為だけに使用されます。

都市計画税の基準日は毎年1月1日と決められており、1月2日以降に売買・相続などで所有者の名義変更があっても月割り課税になることはなく、納税義務者が変更になることもありません。

都市計画税の評価額は、固定資産税と同様に固定資産税評価額を基準に計算され、計算式は以下のようになります。
都市計画税＝固定資産税評価額×最高0.3％

土地に家屋を建設している場合、1戸あたり200㎡までの土地は1/3に減税されます。

また「所得税」と「住民税」も土地活用をすれば減税の対象となります。

例えば賃貸経営では実際の収支が黒字であっても、財務上の所得計算では赤字になっている事が多い為、建物の減価償却費と経費を計上できるので、所得税の減税につながります。

土地活用による減税のポイントは、それぞれの「税金の仕組み」を良く知ることにあります。

せっかくの土地を上手に活かす為にも税金対策をしっかりしましょう！

税金がいくらかかるか調べるには

ご自身の所有されている土地などに税金がいくらかかるか調べるには、以下の方法があります。

固定資産税課税明細書で確認

課税明細書は、各市町村から土地や家屋の所有者に届く固定資産税の納税通知書に添付されています。固定資産税評価額は、課税明細書に記載されています。

固定資産課税台帳を閲覧

総務大臣が定める「固定資産評価基準」で評価された固定資産は、各市町村長が価格を決定し固定資産税台帳に登録されます。

固定資産税台帳に登録されているのは、固定資産の所有者や所在、価格となり、これは納税義務者や相続人であれば、市町村役場で閲覧可能です。

固定資産評価証明書を取得

固定資産税台帳に記載されている内容を確認するために、固定資産評価証明書を取得することもできます。これは、固定資産課税台帳に登録されている固定資産の評価額やその所有者の氏名・住所、固定資産の所在などを証明した書類です。

固定資産評価証明書の取得には、市町村役場で固定資産評価証明等請求書に本人確認書類と手数料を添えて請求します。

固定資産税公課証明書の取得

土地や家の税額を証明するための書類となり、上記の固定資産評価証明書に記載されている内容に加えて、固定資産税の課税標準額および税相当額、都市計画税の課税標準額および税相当額などが記載されています。

固定資産税公課証明書の取得には、市町村役場で請求書・本人確認書類・手数料を添えて申請し交付してもらいます。

公的書類がない場合

公的書類がない場合は、ご自身で以下の計算式を使って算出することができます。
土地評価額＝面積×路線価

路線価は市町村が決定し、その内容は市町村役場や国税庁ホームページなどで確認できます。また、土地の面積は法務局で取得した登記簿謄本で確認することができます。

土地に関する税金の注意点

地積測量図や登記事項証明書の表題部に記載されている公的書類の地積と、実測の面積が異なることは非常に多くあります。
もし土地を相続する場合は、適正な相続税納付のために土地家屋調査士などに依頼して実測を行いましょう。

また、土地の評価額は課税時期での実際の面積が基準となるため、課税時期の実際の面積を測量することで土地の大きさを確認しておくことが大切です。

固定資産税は賦課課税方式ですので、固定資産税台帳の記載内容に明らかな間違いがあった場合、手続きにより払い過ぎていた固定資産税が還付されることがあります。
そして、修正された年以降は固定資産税も少なくなりますので、キャッシュフローにはとても良い影響が出ます。

土地活用の税金対策は複雑なため、プロに相談を

土地活用における税金対策には相続税・贈与税・固定資産税と検討事項が多くあります。 実際にかかる税金の金額を調べる際も、公的書類を取得したり路線価から計算したり、かなり複雑なものとなります。

また先述のように、登記簿などの公的書類と実際の面積が違っていたり、固定資産台帳が間違って記載されていたりすることは、そう珍しくもないのです。
こんな状況に直面してしまうと、どう対処していいのかわからず混乱してしまう方も多いでしょう。

そのため、実際に税金を計算して節税を検討する場合は、税理士などの専門家に依頼することをおすすめします。書籍・ネットなどで勉強しても、専門家による経験の蓄積に基づくアドバイスにはかなわないものです。

また、当社でも専門家のご紹介は可能ですので、税金対策でお困りの方はぜひお気軽にご相談ください。