アパート経営・マンション経営におけるキャッシュフローの重要性と落とし穴

アパート経営・マンション経営が順調かどうかを確認するために、多くの人は所得がどのくらいあるかを見て判断するのではないでしょうか。経営においてキャッシュフローは、所得同様、非常に重要な要素と言えます。
そこで今回は、アパート経営・マンション経営におけるキャッシュフローの意味や重要性、落とし穴などについて解説します。

キャッシュフローとは？　所得との違いは？

アパート経営・マンション経営における所得とは、家賃収入から経費、借入金利子、減価償却費を引いた金額を言います。一方、キャッシュフローは、家賃収入から経費や借入金返済費、税金を引いたものです。キャッシュフローは一般的にCFとも表記され、文字通り現金の流れを表しています。

• ・所得とキャッシュフローの違い
  所得＝家賃収入−（経費＋借入金利子＋減価償却費）
  キャッシュフロー＝家賃収入−（経費＋借入金返済費＋税金）

計算式からもわかるように、キャッシュフローは事業計画に記載する中長期の収支計算表とは異なり、アパート経営・マンション経営のより実態に即した家賃収入と支出の差を計る上で重要な指針となります。

上に示した所得とキャッシュフローを求める二つの計算式を見比べると、所得が黒字であってもキャッシュフローがマイナスになることは、十分あり得るということがよくわかると思います。上記の税金とは所得税・住民税を合わせたものです。

キャッシュフローの重要性

経営が赤字であれば、キャッシュフローがマイナスになるのは当然ですが、経営が黒字のはずなのにキャッシュフローがマイナスという状態は絶対に避けるべきです。日々の家賃収入と支出を正確に管理し、手元の現金に余裕がある状態が健全な経営状態と言えるでしょう。アパート経営・マンション経営において、家賃の滞納や空室の長期化、突発的な修繕の発生など、予測ができない事案から避けて通ることはできません。そのためにも、手元の現金が減る前にキャッシュフローの実態を把握し、悪化させる要因を取り除く経営努力が必要とされています。

所得とキャッシュフローは、どちらを重視すべきでしょうか？

たとえばできるだけ所得を増やすために、金利負担を軽減しようと借入金の返済期間を短くしたとします。そうすると狙い通り利息の支払総額は少なくなりますが、毎月のローン返済額が増えるため、キャッシュフローは悪化してしまいます。

アパート経営・マンション経営で大切なのは、所得とキャッシュフローのどちらか一方を重視するのではなく、しっかりとバランスを取りながら、常にキャッシュ（現金）が残るよう長期的な安定経営を目指すことです。

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借入金の返済について

借入金の返済においては、利息に関しては必要経費としてみなされますが、元金返済額は所得の計算上は必要経費に入りません。

しかし、キャッシュフローの計算上は「現金支出額」として把握されることになります。

借入金の元金返済額が70万円だった場合、所得金額は100万円でも、キャッシュフローでは30万円ということになります。

所得金額より、キャッシュフローが70万円減少してしまうということなのです。

減価償却費

減価償却費は、所得計算上も必要経費として扱われますので、きちんと収入から控除することができますが、実際にお金が支出されるわけではありません。

このため、手元には現金が残り、キャッシュフローは所得金額より減価償却費の分大きく計算されることになります。