【最新】土地活用人気ランキング20選！活用方法の決め方も解説

「土地活用にはどのような方法があるのだろうか？」「さまざまな土地活用方法のなかで、どれが人気なのだろうか？」といった疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

土地活用方法は「賃貸住宅経営」「事業用施設建築・事業用設備設置による賃貸経営」「土地貸し」の3つに分類できます。具体的な土地活用方法として、賃貸マンション経営やアパート経営、駐車場経営などがよく知られているでしょう。

しかし、ケースによって適した土地活用方法は異なるため、土地の条件や期待する収益などを理解し、オーナー様にとって最適な土地活用方法を選択することが大切です。

今回は、人気の土地活用方法をランキング形式で紹介するとともに、最適な土地活用方法の選び方を解説しますので、参考にしてください。

土地活用方法は大きく3つに分類できる

土地活用方法は、次の3つに大別できます。

・賃貸住宅を経営する
・事業用施設の建築または事業用設備を設置して賃貸経営を行なう
・土地を貸す

土地活用方法の人気ランキングを紹介する前に、土地活用の大まかなイメージを持てるよう、ここでは上記分類を解説します。

賃貸住宅を経営する

1つ目は、所有する土地に賃貸住宅を建て、希望者へ貸すことで家賃収入を得る土地活用方法です。賃貸住宅の種類には、マンション・アパート・戸建てなどがあります。

賃貸住宅経営は、土地活用の王道といえる方法でしょう。

事業用施設の建築または事業用設備を設置して賃貸経営を行なう

2つ目は、所有する土地に事業用施設を建築または事業用設備を設置し、自分で経営または事業者に建物を貸して経営してもらう土地活用方法です。具体的には、駐車場経営・保育園経営・老人ホーム経営・ドラッグストア経営などが挙げられます。

オーナー様に専門知識がなくても、事業者が運営を行なうため、理想の土地活用がしやすいでしょう。

土地を貸す

3つ目は、建物を建てずに所有する土地をそのまま貸し、地代を得る方法です。

次章の人気ランキング内で詳しく紹介する「事業用定期借地」と呼ばれる方法は、事業者からオファーを得られれば、自己資金を拠出せずに収益化できます。

【最新20選】土地活用人気ランキング！

最新の土地活用人気ランキングは、次のとおりです。

・（1）賃貸マンション経営
・（2）アパート経営
・（3）駐車場経営
・（4）コンビニエンスストア経営
・（5）サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営
・（6）事業用定期借地
・（7）賃貸併用住宅経営
・（8）保育園経営
・（9）戸建て賃貸経営
・（10）老人ホーム経営
・（11）コインランドリー経営
・（12）トランクルーム経営
・（13）デイサービス施設
・（14）ビジネスホテル経営
・（15）ドラッグストア経営
・（16）コワーキングスペース施設
・（17）オフィスビル経営
・（18）貸倉庫経営
・（19）太陽光発電
・（20）ロードサイド型店舗（郊外型店舗）経営

これらの土地活用方法について、人気の理由や成功のポイント、注意点、向いている土地などに触れつつ解説します。

なお、ランキング順位は、当社への問い合わせ内容を加味し決定しました。また、マンションとアパートについて、今回は以下のように区別しています。

（1）賃貸マンション経営

賃貸マンション経営は、入居者がいれば長期的に安定した家賃収入を得られます。また、居住用の建物を他人に貸すことで土地の相続税評価額が下がるため、相続税の節税効果があります。

一般的には、賃貸マンションのほうがアパートよりも戸数が多く、収入総額も高くなるでしょう。

加えて、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造といった耐久性が高い構造で建てれば、建物の寿命が長くなるため、賃貸経営を家族で受け継いでいくことも可能です。

具体的には、木造の住宅用物件の法定耐用年数が22年なのに対し、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅用物件の法定耐用年数は、倍以上の47年です。

法定耐用年数は、減価償却費を計算するために定められた年数のため、実際の寿命はより長くなることも珍しくありません。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、メンテナンスをしっかり行えば100年以上使用可能です。

なお、賃貸マンションも、高さがある建物を建てられる用途地域の土地なら50坪程度から活用できます。

（2）アパート経営

アパート経営は、賃貸マンション経営と同様に、入居者がいる限り長期的に安定した家賃収入を得られます。加えて、居住用の建物を他人に貸すことになるため、土地の相続税の節税効果もあります。

ただし、家賃収入の額は入居者がいる戸数で決まります。空室が多いほど収入がゼロに近づくため、アパート経営を成功させるには、空室率をできるだけ下げなければなりません。入居者が増えるよう、エリアニーズに合った間取り・設備のアパートを建てる必要があります。

アパート経営に向いているのは、駅から徒歩10分圏内の土地や、近くに商業施設がある土地などで、少なくとも50坪程度あると望ましいでしょう。仮に100坪を超える広さの土地があれば、十分な規模のアパートを建てられます。

（3）駐車場経営

駐車場経営には、大きく分けて「月極駐車場経営」と「コインパーキング経営」の2つのパターンがあります。

月極駐車場は希望者と月単位で賃貸契約する駐車場、コインパーキングは不特定多数の人が利用できる時間貸し駐車場のことです。いずれの駐車場も、需要があれば狭小地や変形地でも活用でき、賃貸住宅経営よりも少ない初期費用で始められる点が人気の理由でしょう。

月極駐車場経営では、毎月「契約台数×賃料」の安定した収入を得られます。一方、コインパーキングは機械の導入を要するものの、稼働率を高めれば月極駐車場よりも高い収益を期待できるのが特徴です。

また、駐車場経営は他の土地活用方法へ切り替えやすいため、将来的に別の土地活用方法への移行を検討している方にも向いているでしょう。

（4）コンビニエンスストア経営

ドラッグストア経営と同様に、賃料単価が高い土地活用方法が、コンビニエンスストア経営です。

コンビニエンスストア経営なら、郊外の土地でも活用可能です。コンビニエンスストアの多くは24時間営業で、日用品から食料品まで幅広くそろっており、地域活性化に貢献できるでしょう。

また、コンビニエンスストアは軽量鉄骨造で建てられるため、鉄筋コンクリート造などと比べると建築費を抑えられるメリットがあります。

オーナー様が店舗を建て、コンビニチェーンに貸し出す経営方法が主流ですが、周辺に競合店舗ができ売上が減少した場合などは、退去リスクが高くなる点に注意しましょう。コンビニチェーンが撤退すると、後継のテナントが決まりにくいかもしれません。

なお、立地によっては、賃貸マンションの1階にコンビニを誘致することも可能です。

（5）サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営

サ高住は「サービス付き高齢者向け住宅」の略称で、比較的介護度の低い高齢者を対象にしたバリアフリー賃貸住宅のことです。入居者は比較的自由に生活を送りながら、安否確認・生活相談サービスを受けられます。

老人ホームやデイサービスと並び、サ高住も需要が高い状態が続くと考えられます。土地の広さが200坪以上あれば、デイサービス施設やクリニックを併設可能で、ニーズに合った経営がしやすくなるでしょう。

なお、構造や設備、サービス・契約内容などに関して一定の要件を満たせば、サ高住施設を建てる際に補助金を活用できる可能性があります。

（6）事業用定期借地

事業用定期借地とは、オフィスビルや店舗など、事業の用途に限定して期間を決めて土地を貸し出す契約のことです。契約期間は10年以上50年未満で、期間満了後は、土地を更地にして返還してもらえます。

事業者に土地を貸し出し、毎月の賃料をもらうだけのシンプルな土地活用方法なので、建物への投資や修繕対応は必要ありません。収益性の高さよりも、長期にわたり安定した収入を得ることを重視したい方に適した土地活用方法でしょう。

なお、事業用定期借地に向く土地は、事業目的によって異なります。「駅から徒歩○分以内」「交通量の多い道路沿い」など、それぞれの事業に適した土地でなければ、事業者からオファーを得られないため注意しましょう。

（7）賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅とは、同じ建物のなかで自宅用スペースと賃貸用スペースが分かれている住宅のことです。

「1階が自宅用・2階が賃貸用」のように上下に分ける方法や、「自宅用・賃貸用ともに2階建て」になるように縦に分ける方法などがあります。

土地の広さや家族構成、ライフスタイルなどにより最適な間取りで建てることができます。

賃貸併用住宅経営は、賃貸住宅として家賃収入を得たり、相続税対策をしたりしながら、自分や家族が住む場所を確保したいと考える方に向いているでしょう。

ただし、建物全体が収益対象となる戸建て賃貸住宅経営と比べ、節税効果は低くなります。賃貸併用住宅経営に適しているのは、70～80坪以上の広さがある土地です。中高層マンションの最上階をオーナー様の自宅にする形式も多くあります。

（8）保育園経営

昨今の待機児童問題を背景に、注目が集まっているのが保育園経営です。保育園経営は退去リスクが低いため、長期的な土地活用に向いているでしょう。

所有する土地に建物を建てて、事業者に貸し出す方法で土地を活用できます。また、自治体によっては、保育園に使用される土地は一定期間固定資産税などの免除や、補助金を受けることもできます。

保育園経営を検討する際は、そもそも保育園の開設が可能な土地なのか、あらかじめ自治体に確認してください。

なお、保育園は賃貸マンションに併設可能です。収益性の向上と地域貢献の両方を実現したい方は、保育園併設型の賃貸マンションによる土地活用方法を検討してみてください。

（9）戸建て賃貸経営

戸建て賃貸住宅は、多くの場所で建てられるのが特徴です。土地の広さは、40坪以上あれば十分でしょう。

入居者はファミリー層が中心なので、単身層と比べて入居期間が長くなる傾向があります。

土地が広ければ、庭や駐車場のスペースを確保し、家賃をファミリー向けマンションより少し高めに設定することも可能です。加えて、固定資産税などはマンションやアパート同様、軽減措置があります。

また、戸建て賃貸住宅は一棟貸しであり、賃貸マンションのように多くの入居者を集める必要がありません。共用部分の清掃をはじめとする管理も不要で、負担を減らせます。

戸建て賃貸経営は、賃貸が終わったら自分や家族が住む、または中古戸建て住宅として売却するなど、柔軟な選択肢がある点がメリットです。

（10）老人ホーム経営

老人ホーム経営は、郊外の住宅地や駅から離れた場所にある土地でも、十分な広さを確保できれば活用しやすい方法です。具体的には、土地の広さが300坪以上あると望ましいでしょう。

高齢化社会のなか、老人ホームの需要は今後も高い状態が続くと考えられるため、安定した収入が期待できます。また、公共性や福祉性が高く、地域貢献としてやりがいを得られます。

老人ホーム経営を成功させるには、運営実績があり、経営状況が良好な事業者を選定しましょう。適切な事業者に経営を任せれば、トラブルを回避しやすくなります。

（11）コインランドリー経営

最近では、カフェが併設されたものや内装にこだわったものなど、付加価値があるコインランドリーが増えています。また、コインランドリーが併設された賃貸マンションの人気も高まっています。

一人暮らしの学生や主婦など、コインランドリーの利用者はリピーターになることが多く、安定的な経営がしやすい点がメリットです。

例えば、賃貸マンション併設のコインランドリーなら、賃貸マンションの居住者の利用が想定されるため、より良い収益が期待できるでしょう。

さらに、無人のコインランドリーは人件費がかからず、維持管理も定期的な見回りや清掃だけで済みます。

ただし、周辺の居住者にとってどのようなコインランドリーが魅力的かを考え、新規顧客やリピーターを獲得する努力は必要です。

（12）トランクルーム経営

トランクルームとは、自宅に置ききれない荷物を収納できるよう、区分けされたスペースを提供する場所を指します。従来は、輸送用コンテナを屋外に置くだけでトランクルーム経営が成立しましたが、現在は建築基準法などの条件を満たす建物を自ら建てなければならない点に注意してください。

トランクルーム経営のメリットは、車で利用しやすい立地なら、日当たりの悪い土地や周辺の騒音がひどい土地でも活用できる点です。

また、トランクルームには、賃貸マンションやアパートのようなポータルサイトが少ないため、認知度を上げる工夫が求められます。

（13）デイサービス施設

デイサービスとは、介護サービスを受ける目的で、自宅から日帰りで通う施設のことです。同じ高齢者福祉施設でも、「住まい」を提供する老人ホームとは異なります。

デイサービスで提供する介護サービスは、利用者の送迎や健康状態のチェック、食事・入浴の支援、レクリエーションの実施などさまざまです。

デイサービス経営は、40坪程度の土地の広さがあれば始められるでしょう。継続してサービスを提供できれば、安定した利用料収入を期待できます。

ただし、老人ホーム経営と同様に、デイサービス経営を成功させるには事業者選びが重要です。

（14）ビジネスホテル経営　

ビジネスホテルを建て、利用者から宿泊料収入を得る土地活用方法がビジネスホテル経営です。地方でも、主要な駅の周辺はビジネスホテルの賃貸需要が高いでしょう。

基本的には、賃貸マンション経営よりも収益性が高くなりやすいと考えられますが、経営方法によっても変わります。経営方法は、次の3パターンです。

・すべて自分で経営する（直営方式）
・フランチャイズとして指導を受けながら経営する（フランチャイズ方式）
・建てたホテルを事業者に貸して経営を委託する（サブリース方式）

フランチャイズ方式の場合は、宿泊料から経営指導料やロイヤリティ料などを差し引いた分が収益となり、サブリース方式の場合は、事業者からの毎月の賃料が収益となります。

（15）ドラッグストア経営

物販店舗であるドラッグストアは賃料単価が高く、高い収益を期待できます。

郊外でドラッグストアを経営する場合、土地の広さは300坪以上あると理想的です。一方、都市部では土地の面積が限られていても、都市型薬局として活用可能です。

周辺に大きな病院がある場合は、ドラッグストアに調剤薬局を併設すると退去リスクを減らせるでしょう。また、立地によっては賃貸マンションの1階にドラッグストアを誘致することもできます。

（16）コワーキングスペース施設

コワーキングスペースとは、リモートワークが可能な会社員や個人事業主などを対象にした、仕事ができる共有型のオープンスペースのことです。利用者は、好きな時間にコワーキングスペースを訪れ、仕事をします。

コワーキングスペース経営では、賃貸オフィス経営のような「1つのスペースに1つのテナント」という制限がありません。基本は会員制で、会員が増えるほど収益が上がっていくのがメリットです。

リモートワークの普及をきっかけに、コワーキングスペースは急速に利用者が増加しているため、経営を成功させるには、サービス内容を工夫し差別化を図りましょう。

（17）オフィスビル経営

一般的に、オフィス（事務所）の賃料単価は賃貸住宅よりも高い傾向にあることから、オフィスビル経営は賃貸住宅経営よりも収益性が高くなりやすいでしょう。

ただし、全国的に見るとオフィスの賃貸需要は減少傾向にあり、オフィスビル経営を成功させるのは容易ではありません。オフィスビル一棟当たりの契約社数は限られるため、1社でも退去すると大幅に賃料収入が減ってしまいます。

オフィスビル経営に向いているのは、都市部にある・駅から近い・アクセスが良いなど条件が良く、面積が広い土地です。

（18）貸倉庫経営

貸倉庫経営は、個人や企業に倉庫を貸し出す土地活用方法です。管理の手間が少ないという点では、初心者でも経営しやすいかもしれません。

特に企業向けの倉庫の賃貸需要は、インターネットショッピングの普及により高まっています。なかでも、高速道路のインターチェンジに近く、非常に広い土地にある倉庫は、需要が高いでしょう。

先述したトランクルーム経営では、倉庫業法に基づき利用者と契約を結びます。一方貸倉庫経営では、賃貸住宅経営のように利用者と不動産の賃貸借契約を結ぶため、倉庫内の荷物の保管に関して責任を負わなくて良いという違いがあります。

（19）太陽光発電

太陽光発電は、太陽光パネルで発電した電気を電力会社に売る土地活用方法です。

賃貸住宅経営のように、利用者を集めなくて良い点が人気の理由でしょう。また、日当たりが良く一定の広さがある土地なら、たとえ立地が悪くても活用できます。

ただし、電気の売電価格は年々下がっており、ケースによっては採算が取れないかもしれません。また、太陽光がなければ発電できないため、天気が悪い日が続いた場合や、周辺に高さがある建物が建った場合は、発電量に大きな影響をおよぼす可能性があります。

さらに、反射光などによる近隣住民とのトラブルが発生するリスクがあることから、土地活用として太陽光発電を始める際は、慎重な検討が必要です。

（20）ロードサイド型店舗（郊外型店舗）経営

ロードサイド型店舗（郊外型店舗）とは、郊外の交通量が多い幹線道路沿いに立地し、広大な建物・駐車場を備えた店舗を指します。

したがって、ロードサイド型店舗を経営するには、幹線道路沿い、かつ500～1,000坪以上の広さがある土地が求められるでしょう。

賃料単価は高いものの、売上が落ちると賃料の減額を要求されるかもしれません。また、事業者が撤退すると収入が途絶えるうえ、後継テナントも決まりにくく、比較的大きなリスクをともなう土地活用方法といえるでしょう。

リスクを避けるためには、契約方法を工夫したり、先述した事業用定期借地を検討したりすることが大切です。

なお、最近では、食品スーパーやホームセンターを中心に、複数のロードサイド型店舗を集めた「コンプレックス型」と呼ばれる出店形態が増えています。

ベストな土地活用方法を選ぶための5つのチェックポイント

前章で紹介したランキングのように、土地活用方法には多くの選択肢があります。オーナー様にとってベストな土地活用方法を選ぶためには、次のポイントを確認しましょう。

・収益性
・建てやすさ・立地
・安定性
・管理・集客
・節税効果

ここでは、それぞれのポイントをどのような観点でチェックすべきか解説します。

収益性

土地活用を成功させるには、収益性の高さを考える必要があります。特に注目したいのが、収入を左右する「平米あたりの賃料単価」です。

例えば、賃貸住宅のなかでは賃料単価が高く戸数も多い、賃貸マンションを経営すると、収益性に期待が持てるでしょう。店舗併設型の賃貸マンションにし、賃料単価が最も安い1階部分を店舗にすれば、収益性をさらに高めやすくなります。

また、賃料単価が高く建物の規模も大きい、ドラッグストアやロードサイド型店舗の経営も、収益性が高い土地活用方法です。

ただし、初期費用や維持管理費用などによって収益性は左右されるため、ケースごとに収支計画を立てたうえで比較検討しなければなりません。正しく判断できるよう、土地活用事業を行なう会社に相談すると良いでしょう。

建てやすさ・立地

土地には利用目的や建築に関する規制があるため、所有する土地によっては、可能な土地活用方法が限られる場合があります。したがって、市区町村へ問い合わせるなどして、所有している土地の「用途地域」を確認しておきましょう。

例えば、アパートは、工場集積地帯である「工業専用区域」以外なら、ほとんどの場合建てられます。その他、戸建て賃貸や駐車場の経営も、建てやすい（利用しやすい）土地活用方法でしょう。

また、土地の規制とともに、土地周辺の環境やエリアニーズのチェックが欠かせません。駅から近い／遠い、交通量が多く賑やか／少なく静か、日当たりが良い／悪いなど、さまざまな観点から判断してください。

安定性

どれくらい安定した経営が見込めるのか、経営リスクの高さを考えておきましょう。具体的な経営リスクの種類には、賃貸住宅経営の「空室リスク」や事業用施設経営の「退去リスク」、両方に生じうる「賃料下落リスク」などが挙げられます。

賃貸マンションやアパートは戸数が多い分、リスクを分散できるでしょう。一棟貸しの建物の場合は、経営リスクが高くなります。

さらに賃貸マンション経営なら、不動産管理会社が物件を一棟丸ごと借上げる「サブリース」契約とするのも有効です。サブリース契約なら、仮に空室が発生しても、毎月安定した収入を得られます。

また、事業用定期借地で土地活用をすれば空室リスクや退去リスクがなく、毎月決まった額の地代を得られるでしょう。

土地活用方法を決める際には、安定性と収益性のバランスを考慮することが大切です。

管理・集客

経営方法によっては、入居者とのやり取りや建物のメンテナンスなど、オーナー様が自ら対応する必要があります。一方、例えば、保育園経営や老人ホーム経営で、自分で建物を建てて事業者に経営を任せる方法を採るなら、維持管理の手間がかかりません。

また、コインランドリー経営やコワーキングスペース経営のように、収入維持のために集客の工夫が求められる土地活用方法については、事業者選びを慎重に行ないましょう。

節税効果

節税効果を得る目的で土地活用を行なうなら、賃貸マンション経営やアパート経営などがおすすめです。

前章でも触れたとおり、建物を第三者に貸し出すことで相続税評価額が下がるため、相続税の負担を減らす効果があります。また、所有する土地に賃貸マンションなどを建てると、土地に対する固定資産税が最大で6分の1になります。

土地活用を相談するなら生和コーポレーションがおすすめ！

ここまでの内容を踏まえても土地活用方法を決めかねる方や、希望する土地活用方法についてより詳しく知りたい方もいるかもしれません。土地活用の疑問や悩みは、生和コーポレーションに相談してみてはいかがでしょうか。

生和コーポレーションは、賃貸マンション経営を軸に、土地活用のトータルサポート・コンサルティングサービスを提供している企業です。1971年創業以来培われてきた実績・ノウハウがあり、オーナー様に最適な土地活用方法を提案できます。

また、商品ラインナップが豊富で、土地の特性やオーナー様のニーズに応じ、建物の構造・工法を使い分けられます。土地活用のことなら、小さな疑問でもお気軽にご相談・お問い合わせください。

また、以下のページから資料請求ができるため、併せてご活用ください。
https://seiwa-rec.com/contactus/form_a.php

まとめ

今回紹介した土地活用人気ランキングについて、人気のおもな理由をまとめたものが以下の表です。

このように、土地活用方法ごとにメリットは異なります。加えて、実際に土地活用を始める際には、デメリットや注意点などもきちんと理解しておかなければなりません。

生和コーポレーションでは、土地の条件や特性を踏まえたうえで、オーナー様のご要望に応じた土地活用方法・プランをご提案いたします。土地活用を検討している方は、専門知識が豊富な生和コーポレーションにぜひご相談ください。