駐車場経営は儲からないって本当？メリット・デメリットや儲かるためのコツ

土地の活用方法の一つに駐車場経営があります。しかし、駐車場経営を始めるにあたって何をしたらよいのかがわからず、メリットやデメリットを把握してから検討したいと考えているオーナー様もいるのではないでしょうか。

駐車場経営は、比較的少ない初期費用と短い準備期間で始めやすい土地活用法です。一方で、駐車場経営に向かない土地もあるため、立地条件やニーズの調査、利回りの確認などのポイントを押さえないと、目標とする収益に届かない可能性がある点に注意が必要です。

この記事では、駐車場経営のメリットやデメリット、成功のコツ、失敗を防ぐポイントを解説します。併せて、駐車場経営以外の土地活用方法の特徴についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営による土地活用は実際儲かる？

駐車場経営の初期費用は少額ですが、賃貸経営のような大きなリターンは期待できません。駐車場経営では活用できる土地が1フロア分に限定され、土地の利用効率が悪くなるからです。

例えば、賃貸経営による土地活用で5階建てのマンションを建てたとしましょう。この場合、駐車場経営の5倍の土地を活用できることになります。

駐車場経営は、長期間契約を継続する顧客がいれば、安定した収入が望めるでしょう。しかし、土地の利用効率が悪いため、賃貸経営のような高い収益は望めません。

そのため、駐車場経営は、収益が高くなくても少ない初期費用で土地活用をしたい方や土地を暫定利用したい方に適しているといえるでしょう。

所有している土地を駐車場として暫定利用しているオーナー様のなかには、何らかの理由で土地活用ができずに、固定資産税や都市計画税などの支出を賄うため、駐車場経営を行なうケースが多く見られます。

また、駐車場として土地を暫定利用している間に、他の土地活用の準備をするオーナー様もいます。

駐車場経営はリスクの低い土地活用法ですが、成功させるにはメリット・デメリットを十分に考慮することが重要です。

駐車場経営の種類はおもに２つ

駐車場経営には、おもに以下の2つの種類があります。

• 月極駐車場
• コインパーキング

ここでは、「月極駐車場」と「コインパーキング」の基礎知識について解説します。

月極駐車場

月極駐車場では、オーナー様が特定の法人や個人と契約を結び、契約者が支払う月単位の賃料が収益になります。

月極駐車場は、住宅地やオフィス街など自家用車や社用車の駐車スペースが必要とされるエリアにおいて、需要が見込まれるでしょう。

月極駐車場のおもな経営方式は、「自己経営方式」「管理委託方式」「一括借上げ方式（サブリース）」の3つです。それぞれの内容を見てみましょう。

自己経営方式	すべての管理をオーナー様が行なう
管理委託方式	オーナー様が専門業者に管理手数料を支払い、駐車場利用者の募集や日常の管理などを任せる
一括借上げ方式 （サブリース）	専門業者がオーナー様の土地を一括で借上げる オーナー様が専門業者に管理手数料を支払い、駐車場利用者の募集や日常の管理などを任せる 駐車場の稼働状況に関わらず、オーナー様には毎月一定額の収入が入る

月極駐車場では、駐車スペースが広いほど、収益の上限が高くなります。月極駐車場を経営する際のおもな初期費用は、看板の設営・車室番号の表記・ライン引き・車止めの設置などです。

コンクリート舗装・アスファルト舗装などを施す場合には、別途土地整備費用が必要です。とはいえ、精算機やロック板などの設備が必要なコインパーキングに比べると、月極駐車場は初期費用が少なくて済みます。

コインパーキング

コインパーキングは、誰もが利用できる時間貸しの駐車場です。人が集まるオフィス街・繁華街・商業施設、または病院・駅・行政機関などの近い場所では、コインパーキングの需要が見込まれるでしょう。

コインパーキングは、需要が多いエリアほど、1時間あたりの利用料金が高くなる傾向にあります。また、利用者が多いほど稼働率がアップするため、オーナー様の収益が大きくなることも特徴です。

コインパーキングでは、精算機やロック板などの設備が必要になるため、基本的に月極駐車場よりも初期費用が高くなります。

コインパーキングのおもな経営方式としては、管理委託方式と一括借上げ方式（サブリース）の2種類が挙げられます。一括借上げ方式（サブリース）では、オーナー様が初期費用を負担することは、ほぼありません。

駐車場経営の6つのメリット

駐車場経営には、以下のような6つのメリットがあります。

1. メリット①　初期費用が少ない
2. メリット②　準備期間が短い
3. メリット③　狭小地・変形地でも土地活用ができる
4. メリット④　経営方式によっては手間がかからない
5. メリット⑤　別の業態へ転用しやすい
6. メリット⑥　災害リスクが少ない

ここからは、駐車場経営の6つのメリットについて解説します。

初期費用が少ない

駐車場経営は、精算機やロック板など、設備の設置が必要になるコインパーキングのほうが、月極駐車場よりも初期費用がかかります。とはいえ、駐車場経営に必要な初期費用は、他の土地活用法よりも少額です。

例えば、賃貸経営の場合は建築物を建てなければなりません。地盤調査・躯体工事・内装工事に加え、外装工事・外構工事などを行なうため、多額の初期費用が必要です。

それに対して、駐車場経営で一括借上げ方式（サブリース）を利用する場合、多くは管理会社が初期費用を負担するため、オーナー様の負担はほぼありません。

また、自己経営方式や管理委託方式であっても、駐車場経営は他の土地活用よりも初期費用が少なく済むため、オーナー様の自己資金で賄える場合もあります。

準備期間が短い

駐車場経営による土地活用は、準備期間が短く済むため、短期間で経営をスタートできます。月極駐車場の場合は、ライン引きや、看板・車室番号の表記・車止めなどの設置が必要です。また、場合によっては、土地整備を行なうこともあるでしょう。

一方、コインパーキングの場合はロック板や精算機などの設備の設置も必要なため、月極駐車場よりも準備期間は長くなりますが、それでも2週間～1ヵ月程度で準備は整います。

狭小地・変形地でも土地活用ができる

駐車場経営は、契約者に駐車スペースを提供する土地活用法です。そのため、オーナー様の土地が狭小地であっても、車1台分のスペースがあれば駐車場経営を始められます。

また、土地の形状の問題で建築物が建てられないような変形地でも、車を駐車できれば駐車場として土地を有効活用できます。傾斜のある土地の場合は、造成工事を施します。

経営方式によっては手間がかからない

オーナー様が、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）を選択した場合、駐車場経営の準備や管理は、専門業者が行ないます。駐車場経営のおもな管理内容を見てみましょう。

• 契約者を募集し、契約手続きを行なう
• 駐車場の清掃や巡回をする
• 契約希望者からの問い合わせや、契約者または近隣住民からのクレームに対応する
• 契約者が支払いを遅延した場合に督促をする
• 駐車場の設備の管理や修繕を行なう

管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）では、管理費用の支払いが必要ですが、経営の準備や管理に手間がかかることはありません。

そのため、オーナー様が以下のような条件に該当する場合は、駐車場の管理を専門業者に任せたほうがよいでしょう。

• 自宅と駐車場の距離が離れている
• 日中、管理する時間が取れない
• 自分で管理をするのが難しい

オーナー様が自己経営方式を選択した場合、契約者との契約の締結や解約手続き、トラブルやクレーム対応などの業務は、すべてオーナー様自身で行ないます。

別の業態へ転用しやすい

土地活用における「転用」とは、現在行なっている土地活用法を、他の土地活用法へ変更することです。駐車場経営は更地に戻しやすいため、転用しやすい特徴があります。

例えば、土地活用としてマンションの賃貸経営を行なっているオーナー様が、他の土地活用法へ転用するとしましょう。この場合、転用に際して入居者の撤退交渉や、建築物の取り壊しなどを行なう必要があり、多くの手間や労力などが発生します。

一方で駐車場経営は、取り壊す設備が少ないなどの点から比較的スムーズに転用が可能なため、土地の暫定利用にも適しているのです。

災害リスクが少ない

災害が発生すると、設備故障などの物理的な損害に加え、再び土地活用ができるまでに費用・時間が必要になるなどの損害も発生します。そのため、土地活用では災害リスクに対する備えが必要です。

その点駐車場経営は、たとえ地震や台風などの災害が発生しても、マンションの賃貸経営のような建築物がある土地活用法よりも、被害が少なく済みます。

また、災害による被害を受けたとしても、再び土地整備や設備の設置をすれば、短期間で駐車場経営を再開できます。

駐車場経営の3つのデメリット

駐車場経営には、次のような3つのデメリットがあります。

1. デメリット①　税金の負担が大きい
2. デメリット②　土地の利用効率が悪いため収益性が低い
3. デメリット③　競合が増える可能性が高い

土地活用で駐車場経営を考えるなら、デメリットも十分に把握することが大切です。ここからは、駐車場経営における3つのデメリットについて解説します。

税金の負担が大きい

駐車場の多くは、建物が付随しないため更地として扱われます。更地には住宅用地としての軽減措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなってしまいます。

オーナー様がマンションなどの賃貸経営を行なっている場合は、住居用の家屋や敷地を所有するため、「住宅用地の特例」が適用されます。「住宅用地の特例」で適用される、固定資産税や都市計画税の軽減割合は、以下のとおりです。

上記のとおり、賃貸経営では「住宅用地の特例」により、住宅用地の面積に応じて税金が軽減されます。しかし、駐車場経営の場合は、課税標準額が軽減されずに税率がかけられるため、固定資産税や都市計画税が賃貸経営よりも高くなるのです。

次に、駐車場経営と賃貸マンション経営における、税負担を比較してみましょう。以下の表は、敷地面積400平方メートル（約121坪）の土地で、駐車場経営とマンションの賃貸経営を行なった場合の、年間収入や税負担を表したものです。

※法人税・住民税・事業税・所得税などは計算に含まれていません
※上記シミュレーションはあくまでも概算値であり、実際の金額とは異なります。

駐車場経営において、税金の負担が多いのは、固定資産税や都市計画税だけではありません。

オーナー様が自分のために利用している土地を「自用地」といいます。オーナー様の相続発生時、構築物や建物がない青空駐車場を経営している場合は、駐車場が「自用地」として見なされるため、「小規模宅地等の特例」が適用されません。

「小規模宅地等の特例」とは、相続人が、被相続人の住居や賃貸経営などを行なっている土地、事業を営んでいた土地を相続する際に適用できる制度です。

以下のとおり、最大で80％の減額ができます。

被相続人が駐車場経営をしていた土地に「小規模宅地等の特例」を適用するには、構造物や建築物が必要なため、おもに以下のような条件を満たさなければなりません。

• 適切な砂利敷、コンクリート舗装やアスファルト舗装が施されている
• コインパーキングの設備に見られるような、精算機やロック板などが設置されている
• 駐車場経営が相当な対価を得ながら継続的に行なわれている

なお、駐車場における「小規模宅地等の特例」の適用では、土地が「貸付事業用宅地等」として見なされるため、相続税評価額が200平方メートルまで50％減額されます。

土地の利用効率が悪いため収益性が低い

駐車場経営では1フロア分の土地しか利用できないため、利用効率や収益性が低くなります。そのため、駐車場経営は、収益を目的とするオーナー様に向かない土地活用法といえるでしょう。

駐車場経営は、収益が低くても長期的な安定収入を希望する方や、土地を暫定利用したい方に向く土地活用法です。

競合が増える可能性がある

駐車場経営は、初期投資費用が少なく準備期間が短いため、低リスクで始められる点はメリットですが、競合が増えやすい点はデメリットです。

競合が増えると、駐車場利用率の低下やそれにともなう価格競争に巻き込まれる可能性があります。結果的に、収益減少や撤退を余儀なくされるケースもあるため、土地活用をするうえで注意したいところです。

競合が出現することで利用率や収益の減少がみられたら、エリアマーケティングをおこない価格設定を見直すことで収益減少のリスクをある程度回避することができます。エリアマーケティングで大切なことは、周辺環境の調査によるニーズの把握や、競合が設定する価格に基づいた適切な料金設定です。駐車場経営を成功させたいのなら、土地活用を相談する専門業者にエリアマーケティングを依頼するとよいでしょう。

駐車場経営を成功させるための4つのコツ

駐車場経営を成功させるためのコツとしては、以下の4つが挙げられます。

1. コツ①　活用する土地の立地と駐車場の形態を見極める
2. コツ②　利回りを考える
3. コツ③　競合の相場を確認してから賃料を決定する
4. コツ④　長期的に運用するなら舗装がおすすめ

この4つのコツについて、詳しく解説します。

コツ①　活用する土地の立地と駐車場の形態を見極める

はじめに、オーナー様が活用しようとしている土地が、駐車場経営に適するかどうかを確認します。おもな確認事項は、土地の形状・エリアの需要・出入口の障害物の有無・前面道路の幅などです。

また、月極駐車場とコインパーキングにはそれぞれに見合った立地条件があるため、立地条件を考慮した駐車場経営方法を決める必要があります。

例えば、住宅地やオフィス街など、駐車場の継続的な利用が見込める土地なら、月極駐車場がよいでしょう。一方、駅前・繁華街・大きな施設の周辺など、駐車場の一時的な利用が見込めるなら、コインパーキングが適しています。

立地条件に見合わない土地で駐車場経営をしても、収益を上げることはできません。駐車場経営をするなら、オーナー様の土地の立地条件を十分に考慮したうえで、月極駐車場またはコインパーキングのいずれかを選択することが重要です。

上記を踏まえたうえで、自己経営方式・管理委託方式・一括借上げ方式（サブリース）など、「どのような方式で経営したいのか」を考えておきましょう。

コツ②　利回りを考える

駐車場経営による収益で初期費用を回収し、継続した収益を上げるには、利回りを想定しておくことが大切です。主要な利回りとしては、表面利回りと実質利回りの2つが挙げられます。

• 表面利回り（％）＝満車時年間賃料÷初期投資額×100
• 実質利回り（％）＝（満車時年間賃料－ランニングコスト）÷初期投資額×100

表面利回りは、駐車場の初期費用に対する、満車時の駐車場の年間賃料を表した表面的な収益性を意味します。一方、実質利回りは、固定資産税や都市計画税、相続税などの税金や管理委託手数料などのランニングコストを差し引いた、表面利回りよりも現実的な数字です。

表面利回りや実質利回りにおける賃料計算では、満車時以外の稼働率を想定したパターンも、いくつか計算しておくとよいでしょう。

コツ③　競合の相場を確認してから賃料を決定する

駐車場の賃料は、オーナー様の収益に直接関係します。しかし、周辺の駐車場よりも高い賃料を設定すると、集客がうまくいかないことも考えられるでしょう。特に、月極駐車場経営で新たな利用者を募集する際には、適切な賃料設定が重要です。

ただし「社員数に対して駐車場が不足している会社」など、土地の近くに月極駐車場の利用が見込める施設がある場合は、周辺の相場より多少高くても契約してもらえるケースがあります。

一方、集客目的で周辺の駐車場よりも賃料を低くした場合は、駐車場経営の利回りが低くなる点に注意しましょう。

コインパーキングでは、1時間あたりの料金の設定に加え、料金の発生単位や時間帯による料金の変動、最大料金の設定を十分に検討することが大切です。収益を増やしたいなら、周辺相場やニーズなどを調査したうえで賃料を設定しましょう。

コツ④　長期的に運用するなら舗装がおすすめ

土地を駐車場として長期的に運用したいと考えているのなら、舗装がおすすめです。例えば、アスファルト舗装は砂利敷に比べて、走行性・排水性・静音性などの面で優れているだけでなく、砂利敷では必要となる雑草の手入れが不要になり、管理面の負担も軽減されます。

また、地震の影響で地割れが起きた場合も、舗装しなおすことで早期に運営を再開できるメリットがあります。アスファルト舗装は1平方メートルあたり平均で5,000円程度です。

駐車場経営で失敗しないための3つの注意点

駐車場経営で失敗しないための3つの注意点は、以下のとおりです。

1. 注意点①　駐車場経営に向かない土地もある
2. 注意点②　税金を考慮する
3. 注意点③　依頼先は見積りを取ったうえで信頼のある専門業者を選ぶ

これらの注意点について、1つずつ解説していきます。

注意点①　駐車場経営に向かない土地もある

駐車場経営に向かない立地では、土地を所有していて取得資金が不要な場合でも、目標とする収益を上げられる可能性が低くなります。駐車場経営に向かない土地の特徴は、次のとおりです。

• 郊外などの駐車場を必要としないエリア
• 駐車場が供給過多になっているエリア
• 土地の周辺に集客施設がないエリア
• 駐車場の前面道路が狭い
• 駐車場の出入口に電柱などの障害物があり、車が出し入れしづらい
• 駐車場と前面道路の高低差が大きい

活用したい土地が上記のような特徴を持っていないか確認したうえで、駐車場経営を検討するとよいでしょう。

税金を考慮する

建築物を併設しない駐車場の場合、土地が更地と同等の扱いになり、税金の軽減措置が適用されないため、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。

また、駐車場が自用地として認められた場合は、相続税の負担も大きくなるでしょう。

駐車場経営では、マンションなどの賃貸経営のような大きな収益を期待できないため、収益のほとんどが、これらの税金に充てられる可能性も考慮しなければなりません。

年間の支出を把握するためにも、駐車場経営を始める際には、収益に対する税金の割合も計算しておいてください。

土地上に建っている既存の住宅を取り壊して駐車場経営を始める場合は、解体費用がかかるだけでなく、住宅用地の特例が適用されなくなって固定資産税が増加する点も考慮しましょう。

依頼先は見積りを取ったうえで信頼のある専門業者を選ぶ

依頼先は見積りを取ったうえで駐車場経営に関する豊富な実績を持ち、信頼できる専門業者を選びましょう。賃料プラン・駐車場のレイアウト案・見積金額などの提示を受けることも大切です。

見積金額や賃料プランだけでなく、担当者との相性や信頼性・トラブル対応の速さ・経営スタート後の業務内容などの十分な確認も重要です。

「適切かつ明瞭なものであるかどうか」や、担当者がオーナー様の希望に寄り添っているかも、依頼先決定の際には必ずチェックしましょう。

駐車場経営と併せて検討したい土地の活用方法

自分の土地をどのように活用すべきか迷っている方や、土地活用を検討し始めたばかりの方は、駐車場経営と併せて以下の土地活用方法も検討してみるとよいでしょう。

• 自分で借り入れて建てるマンション・アパート
• 自分で借り入れて建てるテナントビル
• 土地を貸して事業者が建てるテナントビル

これらの土地活用方法について、それぞれ詳しく紹介します。

自分で借り入れて建てるマンション・アパート

マンションやアパートの賃貸経営は、駐車場経営に比べて固定資産税や相続税を節税でき、需要があれば高い収益性を期待できるメリットがあります。また、経済変動の影響を受けにくい点も魅力です。

一方でデメリットとしては、経年劣化によるメンテナンスや住民トラブルのリスクが挙げられます。家賃滞納や空室リスクは、駐車場経営と同様です。

また、駐車場経営のような転用性の高さがないため、マンション・アパート経営を行なう際は長期的な運用を視野に入れて計画を立てる必要があります。

関連記事：アパート経営・賃貸マンション経営の仕組みと魅力

自分で借り入れて建てるテナントビル

テナントビル経営の特徴は、賃貸借契約の相手が事業者である点が挙げられます。そのため、賃貸住宅よりも高い家賃坪単価（一般的には賃貸住宅の1.5～2倍ほど）で貸し出せ、駐車場経営と比較しても高い利用効率や収益性を期待できることがメリットです。

また、立地や周辺状況、ニーズなどを調査したうえで土地にあった形態（飲食店、美容室、コインランドリーなど）を決定できる選択肢の広さは、駐車場経営にはない利点です。

一方で、景気の影響を受けやすく不況が続いた場合に新たな入居者を見つけにくいこと、駐車場経営とは違って建物の火事や設備故障のリスクがある点が、デメリットとして挙げられます。

関連リンク：流通店舗・商業ビル・他

土地を貸して事業者が建てるテナントビル

定期借地権を設定した土地を、事業者に貸し出す活用方法もあります。定期借地権とは、契約期間が設定された借地権のことです。設定された契約期間が満了すると、土地を確実に返してもらえる特徴があります。建物の用途が事業用に限定された事業用定期借地権の場合、契約期間は10年以上、50年未満で設定できます。

定期借地として事業者に土地を貸す活用方法では、自分で建物を建てる必要がないため初期費用がかかりません。金銭面を負担することなく、長期的に安定した地代収入が見込める点は大きなメリットです。

また、定期借地権を設定して貸している土地は、相続税評価額が残存期間に応じて減額され相続税の節税効果を得られる点も、駐車場経営との違いとして挙げられます。事業者が土地にマンションやアパートを建てて運用すれば、住宅用地の特例が適用されて固定資産税の負担が軽減される点もメリットです。

ただし、土地を長期間貸し出すため、駐車場経営と比較すると転用できないことがデメリットです。原則として、オーナー様側からは中途解約を申し入れることはできない点にも注意しましょう。

関連記事：定期借地権とは？土地活用におけるメリット・デメリットを解説

土地の活用なら“生和コーポレーション”

生和コーポレーションでは、賃貸マンション、商業ビル、不動産売却、一括借上げ・建物管理など、幅広い土地活用サポートを行なっています。

そのため、広い知見からオーナー様のご希望や運用地にあった活用方法を提案することが可能です。月極駐車場・空き地・古アパート・変形した遊休地などの土地活用に悩むオーナー様に対し、豊富な経験に基づいて解決方法をご提案します。

また、コインパーキング経営のトータルプロデュースでは、設備の設置・運営管理・メンテナンス・清掃・クレーム対応などを行なっています。土地活用に関するあらゆるご相談を承っておりますので、まずはオーナー様のご要望をぜひお聞かせください。

駐車場経営では、土地に適した経営方法・成功のコツを把握することが大切

駐車場経営による土地活用は、マンションの賃貸経営のような高い収益は期待できません。しかし、低リスクで始めることができ、税金・相続・資産の組み換えなどをトータルで考えた際の一時的な利用には有効です。そのため、駐車場経営を始める際は、その後の出口戦略についても考えておく必要があるでしょう。

また、駐車場経営を成功させるためには、オーナー様の土地の立地条件やエリアの需要などを考慮するとともに、信頼できる専門業者の存在が重要です。

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