【土地活用】トランクルーム経営で失敗しないコツとは？収益や初期費用も解説

近年、市場規模を拡大している土地活用法として、トランクルーム経営が注目を集めています。経営で失敗しないためのコツや収益、初期費用の目安について知りたいという方も多いのではないでしょうか。

失敗しないコツは「トランクルーム経営に向いている土地で行なう」など、おもに5つあります。収益や初期費用の目安とともに把握することで、これから運営を検討する際の参考にできるでしょう。

この記事では、トランクルーム経営の概要やメリット・デメリット、運営方式、初期費用・収益の目安、失敗を防ぐコツを解説します。トランクルーム経営を検討しているオーナー様は、ぜひご覧ください。

トランクルーム経営とは？

そもそもトランクルーム経営とは、荷物を保管できるスペースを提供し、利用者から支払われる毎月の賃料で収益を得る土地活用法です。利用者にとっては、仕事場や自宅の収納スペース不足を補える点がメリットといえます。

また、トランクルームは、更地にコンテナを建てる「屋外型」と、建物内のフロアを仕切って提供する「屋内型」の2種類に分けられることも知っておきましょう。

屋外型のトランクルームは、おもに郊外や住宅街に設置されており、敷地内へ車で乗り入れ可能な場合、大型の荷物も収納しやすい利点があります。

一方、屋内型のトランクルームは、おもに都市部を中心に多い傾向で、書類や衣類など温湿度管理が必要な荷物の保管に適していることが特徴です。

なお、トランクルームの使われ方としては以下の例が挙げられます。

・仕事の書類、デスクや書棚などの備品を保管
・自宅のクローゼット代わりに、季節ごとの衣類を保管
・災害発生時に利用できる防災グッズを保管
・リフォームや引越しにともなう荷物を一時保管

オフィス用品や自宅用の荷物など、利用者のニーズに合わせた保管スペースを提供できる点が、トランクルームの強みといえます。

【土地活用】トランクルーム経営のメリット・デメリット

土地活用としてのトランクルーム経営には、以下4つのメリットがあります。

・アパート経営に適さない土地を活用できる
・成長市場としての安定性が高い
・修繕費用を抑えやすい
・管理の手間が少ない

また、トランクルーム経営には、以下3つのデメリットもあります。

・ほかの土地活用と比べて収益性が低い
・税金の優遇措置を適用できない
・業者が撤退する一定のリスクがある

上記のとおり、トランクルーム経営には4つのメリットと3つのデメリットがあるため、それぞれの内容を詳しく把握することで、実際の土地活用においても活かせるでしょう。

メリット

トランクルーム経営のメリットとして、アパート経営に適さない土地を活用できる点、市場の安定性が高い点、修繕費用を抑えやすい点、管理の手間が少ない点の4つを紹介します。

アパート経営に適さない土地を活用できる

アパート経営に適さない土地を所有し、活用方法に悩んでいる場合、トランクルーム経営であれば活用可能です。例えば、駅から徒歩10分以上かかる土地や30坪程度の土地、不整形地なども、トランクルームとして活用するのであれば問題ありません。

また、基本的に荷物の保管スペースとして提供するため、周辺の建物が高く日当たりの悪い土地や、近隣の騒音が大きい土地も、トランクルーム経営には影響しないでしょう。

成長市場としての安定性が高い

屋外型・屋内型のどちらのトランクルームに関しても、市場規模を年々拡大させているため、成長市場としての期待が持てるでしょう。2008年（平成20年）のトランクルーム市場は270億円でしたが、2020年（令和2年）には670億円となっており、12年で約2.5倍も需要が増しています。

また、株式会社キュラーズの調べによると、2021年（令和元年）11月11日時点のトランクルームの店舗数は1万1,397店舗、室数は50万3,000室で、国内において高い需要があります。この需要の背景には、一戸あたりの平均床面積が約20年で15平方メートル以上減少していることや、コロナ禍におけるテレワーク普及などが挙げられるでしょう。

修繕費用を抑えやすい

トランクルーム経営は、アパートやマンションを賃貸経営する場合と比べて、修繕費用を抑えやすいという特徴があります。

例えば、賃貸経営の場合、入居者の入れ替わりにともなって、クロスの張り替えなどの修繕工事が必要です。また、エアコンや給湯器の設備は10年ほどで寿命を迎えるケースが多く、定期的なメンテナンス、もしくは買い替えが不可欠でしょう。

一方、トランクルームはたとえ利用者が入れ替わっても、設備の修繕やメンテナンスはほとんど必要ないため、管理者側の費用負担を抑えられるのです。

管理の手間が少ない

荷物の保管スペースを提供するトランクルーム経営は、鍵の管理を利用者自身が行なうことが一般的で、全体的な管理の手間もかかりません。一方、アパートやマンションの賃貸経営の場合は、入退去時の手続き管理や室内の清掃、利用者間のトラブル対応などが必要です。

ほかの土地活用法と比べると、トランクルーム経営は管理の手間が少ない点がメリットといえるでしょう。

デメリット

次に、トランクルーム経営のデメリットとして、ほかの土地活用より収益性が低い点、税金優遇措置が適用できない点、業者が撤退する一定のリスクがある点の3つを解説します。

ほかの土地活用と比べて収益性が低い

マンションの賃貸経営などほかの土地活用と比較すると、トランクルーム経営で得られる収益は低い傾向です。収益性が低いというデメリットを回避するには、「土地が持つポテンシャルを、最大限に活かせる土地活用法」を探すとよいでしょう。

トランクルームを建築できる土地では、アパートやマンションを建てられる可能性もあります。特に、敷地面積に対する延べ床面積の比率である「容積率」が、高く設定されている土地であるほど、高層の建築物を建てられる点は留意しておきましょう。

例えば、200平方メートルの土地で容積率が200％に設定されているケースでは、1つのフロアに26平方メートルの1Kが4戸並び、4階建てマンションが建つ想定になります。トランクルーム経営以外の土地活用も含めて検討できるように、豊富な実績を持つ専門業者へ相談するのがおすすめです。

税金の優遇措置を適用できない

アパートやマンションが建っていた土地をトランクルームとして用途変更すると、「住宅用地に対する課税標準の特例」と呼ばれる税制優遇措置を適用できなくなるため、固定資産税や都市計画税が上がります。

この特例では、税額を算出するもととなる金額（課税標準額）が、適用部分に応じて以下のように低くなります。

住宅用地に対する適用部分	課税標準額
	固定資産税	都市計画税
住宅用地の200平方メートル以下の部分 （小規模住宅用地）	価格×1／6	価格×1／3
住宅用地の200平方メートルを超える部分 （一般住宅用地）	価格×1／3	価格×2／3

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

トランクルーム経営を始める際は、上記の税制優遇措置が適用できなくなることを考慮したうえで、収支計画を立てましょう。

業者が撤退する一定のリスクがある

トランクルームを管理する業者にノウハウがあったとしても、撤退するリスクがゼロではありません。特に、トランクルームの開始から1年ほどは集客が難しく、赤字になるおそれもあります。

トランクルーム運営のために土地を提供した場合でも、業者が撤退する一定のリスクがあることは念頭に置き、その他の土地活用を検討しておくことも大切です。

トランクルームの運営方式は2つ！

トランクルームの運営方式は、自身で運営する「自社運営」と、専門業者に運営を任せる「委託運営」の大きく2つに分けられます。特に土地活用として手間を減らしたいのであれば、委託運営がおすすめです。委託運営のなかでも、主流の運営方式には以下2つが挙げられます。

・事業用定期借地式
・リースバック式

ここでは、2つの運営方式の特徴について紹介します。

事業用定期借地式

事業用定期借地式とは、「事業用定期借地権」を設定することで、10年以上50年未満でトランクルームの専門業者との契約を行ない、土地を貸す方式です。

事業用定期借地式のメリットとして、トランクルームの建築やメンテナンスにかかる費用は、すべて業者が負担する点が挙げられます。一方、デメリットは、トランクルームの賃料は業者側の取り分となるため、オーナー様には地代のみが支払われることです。

リースバック式

リースバック式とは、土地やトランクルームをオーナー様が用意したうえで、業者に一括で借上げてもらう方式です。土地、建物の所有者名義はオーナー様のままで、経営主体は業者となるため、運営に関するすべてを委託できます。

リースバック式のメリットは、毎月固定の賃料を得られるため安定性が高いことです。しかし、トランクルームの建築などにかかる初期費用を、オーナー様が負担しなければならない点はデメリットといえるでしょう。

【3ステップ】トランクルームで土地活用する流れ

トランクルームで土地活用するには、以下のような具体的な流れを把握しておく必要があります。

・【ステップ1】専門業者へ相談
・【ステップ2】請負工事契約を結ぶ
・【ステップ3】トランクルームを建築

3ステップで可能な土地活用の流れについて、以下の項目で解説します。なお、この解説はあくまで一般的な流れであり、トランクルーム専門の会社と直に取引する事例となっております。

【ステップ1】専門業者へ相談

まずは、土地活用に関する実績がある専門業者へ相談し、トランクルーム経営に適している土地であるか確認しましょう。土地活用の実績が豊富な業者であれば、ほかの活用方法に関する相談も可能です。

土地がトランクルーム経営に適している場合は、周辺エリアのニーズや企業の利用状況などについて調査してくれます。このステップ1の段階で、委託運営の方式を決めておきましょう。

【ステップ2】請負工事契約を結ぶ

次に、トランクルームの仕様や建築費、維持費などが記載されたプランを専門業者が提示してくるので、内容に問題がなければ請負工事契約を結びます。プラン内容に関して要望がある場合は、業者へ相談して内容を擦り合わせていきましょう。

【ステップ3】トランクルームを建築

続いて、トランクルームの建築工事に取りかかります。実際にトランクルームを建築するまでに、地盤調査や建築確認申請、基礎工事などが必要です。このうち、建築確認申請とは、建物の設計や敷地配置などが建築基準法に適合しているか確認するための手続きを指します。

本来は施主が建築確認申請を行ないますが、専門業者へ依頼すれば代行してもらえるでしょう。完了検査も終えて工事が終了すれば、トランクルーム経営をスタートできます。

トランクルーム経営の初期費用・収益はどのくらい？

トランクルームを経営するにあたり、整地や看板設置にかかる初期費用、および収益の仕組みを把握しておくことは大切です。ここでは、リースバック式の運営で必要な初期費用の目安と、トランクルーム経営の収益の仕組みについて解説します。

初期費用は運営方式で異なる

トランクルーム経営でかかる初期費用は、運営方式によって違いがあります。例えば、事業用定期借地式の場合、専門業者へ土地を貸して、オーナー様は地代のみをもらうため、基本的に初期費用はかかりません。

一方、リースバック式の場合は、トランクルーム建築に際して200万～800万円程度の初期費用が必要です。コンテナタイプのトランクルームを設置するにあたり、初期費用のおもな内訳は以下のとおりです。

項目	費用
トランクルーム一基（コンテナタイプ）	60万円程度
整地（1坪あたり）	1万～1万4,000円程度
インフラ工事（水道、電気引き込みなど）	30万円程度
防犯カメラ	30万円程度
看板	15万円程度

トランクルームの建築数や規模によって費用は変動するため、専門業者へ相談する段階でしっかりとシミュレーションしておきましょう。

収益の仕組み

トランクルーム経営は、一室ごとに利用者から賃料をもらって収益を得る仕組みです。修繕費用を抑えやすいなどのメリットがあるため、場合によっては15～25％程度の利回りを見込めることも、トランクルーム経営の特徴です。

マンション・アパート賃貸経営の一般的な利回り7～10％と比べると、トランクルーム経営の利回りは高いといえるでしょう。ただし、売上自体はマンションなどの賃貸経営より低い傾向のため、土地活用を行なう際は慎重に検討することが大切です。

失敗しないトランクルーム経営のコツ5つ

トランクルーム経営で失敗しないためのコツとして、以下5つが挙げられます。

・トランクルーム経営に向いている土地で行なう
・トランクルームが建てられない土地を把握しておく
・賃料設定を慎重に行なう
・需要に合わせて屋外型・屋内型を選択する
・専門業者のサポートを受ける

上記5つのコツをしっかりと確認して、トランクルーム経営を成功へ導きましょう。

トランクルーム経営に向いている土地で行なう

そもそもトランクルーム経営に向いている土地であるか、事前に確認しておくことが重要です。例を挙げると、荷物保管の需要が見込めるマンションなどの住宅やオフィスビルの近くの土地が、トランクルーム経営に適しています。

また、車でアクセスしやすい土地も集客が期待できるでしょう。一つの目安として、前面道路の幅、および土地の間口のどちらも6メートル以上あれば、車でアクセスしやすく、トランクルームの建築も基本的に可能です。

トランクルームが建てられない土地を把握しておく

土地によっては、トランクルームが建てられないことを知っておきましょう。都市計画法で規定されている「第一種・第二種低層住居専用地域」、および「第一種中高層住居専用地域」に該当する土地は、トランクルームを建築できません。

というのも、トランクルームは建築基準法上の「倉庫業を営まない倉庫」に該当し、上記で挙げた地域の規定に抵触するためです。その他、市街化を抑制する「市街化調整区域」もトランクルーム建築ができません。

賃料設定を慎重に行なう

リースバック式でトランクルームを運営する場合、利用者のニーズに見合った賃料に設定することが大切です。適切な賃料設定を探るには、周辺エリアの賃料相場と空室状況をリサーチ・分析するとよいでしょう。

収益を確保するために、なるべく賃料を高く設定したいという場合は、設備投資してライバル店舗と差別化を図り、トランクルームとしての質を向上させることも一つの手です。

需要に合わせて屋外型・屋内型を選択する

屋外型・屋内型の違いで、トランクルームで保管する荷物が規定されるケースがあります。例えば、衣類や書籍、電化製品などを保管する場合は温湿度管理が必要なため、空調設備を導入できる屋内型のトランクルームが適しています。

一方、屋外型のトランクルームは換気口を設けたり、乾燥剤を使ったりする対策が可能とはいえ、十分な温湿度管理は難しいでしょう。周辺エリアのニーズを把握したうえで、屋外型・屋内型のどちらでトランクルーム経営を実施するかが、利用率を左右するポイントといえます。

専門業者のサポートを受ける

トランクルーム経営を成功させるには、そもそもトランクルームが建築可能な土地であるかの確認や、市場ニーズの調査が不可欠です。専門業者のサポートを受けることで、経営開始までスムーズにたどり着けるでしょう。

また、利用者の募集も代行してくれるため自身で募集する手間が省けるうえ、長年のノウハウに基づいた経営サポートで集客効果も期待できます。

まとめ

トランクルームの市場規模は年々拡大しており、今後も高い安定性が見込める土地活用法です。また、修繕費用を抑えやすい、管理の手間が少ないなどのメリットもあります。

一方、ほかの土地活用と比べると収益性が低く、業者が撤退する一定のリスクがあるなどのデメリットは留意しておかなければなりません。

トランクルームを建築できる土地は、アパートやマンションを建てて賃貸経営できるケースもあるため、トランクルーム経営はあくまで知識として把握しておくとよいでしょう。

1971年の設立以来、土地活用に携わってきた生和コーポレーションでは、賃貸マンションなどをメインに土地活用をご提案しています。不動産売却や駐車場経営などに関するご相談も承っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。