【委託管理費に注目】アパート経営・マンション経営の必要経費を抑えることは可能か

帳簿の記帳や、税務申告をする際などに、必要経費という言葉は一般的に使うので、聞いたことのある方も多いかと思います。この必要経費とは、所得税法によると以下のような性格の経費のことを言います。

・総収入に対応する売上原価およびその総収入を得るために直接要した費用の額
・その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

では、具体的にアパート経営・マンション経営を行う際にどのような経費が必要となるのでしょうか。今回は、アパート経営・マンション経営に必要な経費について解説します。

アパート経営・マンション経営に必要な経費とは

アパート経営・マンション経営において発生する出費のうち、家事上の経費と明確に区分できる以下のような出費は必要経費として認められます。

・租税公課
土地・建物を所有することにより発生する固定資産税。

・減価償却費 
建物、設備の資産価値の経年による減少額を減価償却することができます。 

・修繕費 
アパート、マンションを維持管理するための費用（塗装、畳替え、障子張りなど）、ドア、トイレ、浴室、湯沸かし器などの修理費用。 

・損害保険料 
所有している賃貸住宅にかけられている火災保険や地震保険等の損害保険料。

所得税法によると上記以外に以下のような経費が必要経費として認められます。家事上の経費と明確に区分しにくく混同しやすいものは、税理士などの専門家と相談して適切に処理することが大切です。 
この他にも以下のような費目があります。

・専従者給与
青色申告の場合は、全額必要経費として計上できますが、白色申告の場合、配偶者は86万円まで、それ以外の専従者は50万円まで必要経費として計上することができます。

・ローン関連費用
ローン関連費用は減価償却によって必要経費を算出します。しかし、ローン手数料・契約書の印紙税、抵当権設定等の登記費用などは、その年の必要経費として計上可能です。

・借入金利子
マンションなどの物件を購入する際に借り入れたローンの利息。ただし、土地購入分の利息は経費計上できません。

・地代・家賃
経営しているアパート・マンションの建物・土地等が借家、借地の場合の賃料。

・委託管理費
アパートやマンションの入居者様を募集や、管理会社や清掃業者に支払う委託料など。 

・手数料
不動産管理会社へ支払う入居者募集・契約更新関連のための仲介手数料など。

・水道光熱費
アパート・マンションの共用部分で使用している水道料・電気料・ガス料など。

・通信費
アパート経営・マンション経営に要した郵便代や電話料など。

・広告宣伝費
入居者を募集するために出した広告の費用など。

・その他・雑費
弁護士への報酬、税理士への報酬、アパート経営・マンション経営のために使った旅費交通費など。

必要経費は、確定申告や税務調査の際に、税務署に適正化どうか厳しくチェックされる項目です。そのため必要経費かどうか判断に自信が持てない場合は、必ず税理士などの専門家に確認しておくことが大切です。

アパート経営・マンション経営の必要経費を抑える理由

アパート経営・マンション経営において、必要経費の計上は節税効果を生む場合があります。そのため、必要経費のことをしっかりと理解せずに不動産投資を行うと、本来節税できた所得税や住民税を支払い過ぎてしまうこともあります。

しかしながら、節税になるからという理由でいくらでも経費を使っていいという考え方は大変危険です。

このような考えが根底にあると、事業所得を得るための必要経費と私用の費用が区別できず、私用分を事業の必要経費として計上してしまいがちです。
事業の必要経費には、確定申告時に客観的な記録が求められますので注意しましょう。

また、過剰な必要経費の計上はその分、本来の利益を減らします。利益が圧縮され過ぎると銀行の評価は悪くなり、ローンの返済や新たな借り入れが困難と判断されてしまう場合があります。
そうなっては本末転倒ですし、最悪の場合は物件を手放さなくてはならない状況になってしまう可能性もあります。

不動産投資では、あくまでも税引き後の利益を大きくするという健全な視点で収支計画を立てることが求められます。

委託管理費を抑えるには

アパートやマンションの管理方法として「委託管理」と「自主管理」があります。

自主管理とは、オーナー様が所有している投資用物件の管理を、管理会社に依頼せずにオーナー様ご自身が管理することです。

そして、委託管理は管理会社に管理を委託する方法です。
この場合、契約時の重要事項説明書には、管理会社が行うすべての管理業務に関して記載がされています。
初めて契約される場合はもちろん、契約更新の際もしっかり確認することが大切です。

全てを自主管理するのが難しい場合は、管理会社によっては委託する業務内容を絞ることが可能です。

費用や需要に合わせて、管理内容を自主的に管理する部分と管理会社に委託する部分に分け、専門的な知識が必要な一部の業務のみ管理会社に委託すれば、管理費はかなり抑えることができます。
時間・労力なども含めて総合的に考慮すると、一部委託は一括で委託するより管理費が抑えられると同時に、自主管理より効率が上がり効果が期待できる場合が多いようです。
具体的に一部委託の内容や費用を知りたい場合は、管理会社に相談してみましょう。

なお、委託管理を行う場合は、オーナー様から管理会社に支払う「委託管理費」がありますが、賃貸物件には入居者が支払う賃料に含まれる「共益費」というものもあります。
ここで委託管理費と共益費には、どのような違いがあるのかを確認しておきましょう。

まず、委託管理費はこれまで説明してきたように、管理会社が居宅部分も含めた物件自体の維持管理や入居者管理などを行うことでかかる費用です。
それに対して共益費は、建物の共用部分の清掃代や電気代など、共用部分の維持管理にかかる費用です。例えば、廊下の電球が切れている場合はこれに該当します。

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経費の中でも実は高い委託管理費

少しでも経費を削減するために、経費の中でも相応の金額で全体に占める割合の大きい委託管理費に関して考察してみましょう。
管理には「自主管理」と「委託管理」の二種類があることを前項で述べましたが、そもそも管理の委託費はなぜ高いのでしょうか？

委託管理費の相場は家賃の5％程度と言われています。
しかし、委託管理費は管理会社で設定できるため、管理会社によって家賃の何％となるかは変わってきます。
そのため、家賃や管理会社の設定する％が上がれば上がるほど、金額が高くなるのです。

この委託管理費を抑える方法の一つは「自主管理」に切り替えることです。
しかしながら、物件の管理には建物管理・設備管理・修繕などマンションの資産価値を左右する専門的な項目がいくつもあり、所有者が自主管理するのはなかなか困難です。

入居者への家賃集金の代行や、物件の資産価値が急激に下がらないように維持管理し、修繕計画の立案など、不動産の専門家ではない者だけで対応するのは、現実的には厳しいでしょう。

このような場合に、不動産管理のプロである管理会社に物件の管理を委託することが、様々なリスク回避に効果的となります。

なお、管理会社によってどこまで管理をしてくれるのかサービスの範囲が異なりますので、様々な管理会社を比較して、オーナー様ご自身の希望に合ったサービスや料金で管理を行ってくれる管理会社を見つけることをおすすめします。

アパートやマンションを自主管理することによるデメリットはあるのか

これまで説明してきたように、委託管理費を節約するためには物件の自主管理に切り替えるという選択肢があります。
しかし、物件の管理業務は多岐にわたるため個人では難しく、自主管理に切り替えた場合には以下のようなデメリットが考えられます。

・物件の管理が怠ってしまう可能性がある
専門家の管理ではないため、掃除をはじめとした管理が行き届かず退去者が出てしまったり、管理ノウハウがないため入居者が不満や不安を抱いてしまい、クレームにつながってしまったりする可能性があります。
クレームが出た場合にも、上手な対応ができず状況を悪化させてしまい、結果的に退去者が出てしまうこともあるでしょう。

また、規模の小さなアパートなら比較的容易に管理できるかもしれませんが、物件の規模が大きくなると、管理の手が行き届かなくなるでしょう。

・キャッシュフローが悪化する可能性がある
毎月の家賃の回収がビジネスとして行えず、滞納者が出てしまう可能性がありオーナー様のキャッシュフローを悪化させてしまうでしょう。

・オーナー様が不在の場合に対応ができない
もし、オーナー様ご自身で管理をする際に、旅行や出張などの理由で長期にわたって不在の場合、入居者からの問い合わせなどにすぐに対応できないことがあります。

・資産価値を保つことが難しい
物件の経年劣化は避けられないものですが、適切な管理によって資産価値を保つことができます。

しかし、自主管理となるとそこまでの対策は厳しいため、管理会社に管理を委託した場合と比べると、資産価値はどんどん落ちていってしまう可能性があります。

どのように必要経費を抑えるかは様々な観点から検討しましょう

不動産投資としてアパート経営・マンション経営を考えた場合、必要経費の計上は節税効果が得られます。
しかしながら、いくら節税効果があるからと言って、いくらでも経費を計上していいというわけではありませんし、過剰な経費計上は利益を減らすことになってしまいます。

そのため、余計な出費を抑えること、確定申告時には税務署を説得できる客観的記録のある経費計上をすることが大切です。

また、必要経費を少しでも抑えたいという場合には、物件を自主管理することで委託管理費の削減が可能です。ただしその場合には、自主管理のデメリットをしっかり考えて、一部の業務だけ自主管理にするなどの対応をすることも検討してみましょう。

専門の会社に管理を委託することは資産価値・収入管理の面から大きな意味を持っていますので、管理の方法を切り替える場合には慎重な判断を行いましょう。

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