家賃滞納による強制退去の進め方

家賃滞納で強制退去をさせることは可能？

・家賃滞納で強制退去させることは可能か

家賃滞納による強制退去は、事前に手を尽くしたにも関わらずやむを得ない状況となり、裁判所へ申し立て認められた場合に可能となります。

入居にあたって締結する建物賃貸借契約は、借地借家法に従った内容としなければなりません。借地借家法では、生活の基盤となる居住権を保護するため借家人の権利が強く、簡単には立退きさせることができません。

そのため、家賃滞納という入居者の契約違反の行為があったとしても、まずは賃借人との任意交渉することが必要で、強制退去はあくまで最後の手段ということになります。

・強制退去とは

強制退去とは、法律上の権利を強制的に実行する手続きである強制執行のうちの一つで、建物の賃借権における建物明け渡し請求権を執行することです。賃借人を退去させることも目的の一つですが、建物の明け渡しが最終的な目的となりますので、賃借人の所有物である家財などを建物から撤去することも含まれます。
その執行にあたっては、裁判所の職員である執行官が賃借人を建物から退去させ、建物の明け渡しを完了します。

・強制退去させるための条件は

賃借人に強制退去を求めるための条件としては、不動産や当事者の事情が個々に異なるため明確な基準がありません。そのため、それぞれの事情を勘案し、過去の判例などを基に裁判所が判断しているのが実態です。
過去の判例などを参考に以下の状態が認められれば、強制退去（明け渡しの強制執行）の条件として概ね成立するといわれています。

１）長期間の家賃滞納

建物賃貸借契約書に、違約による解除条項として滞納に関わる記載があることが前提とされています。そのうえで強制退去を求めるには、長期間の滞納実態があることが条件となるようです。判例では3カ月以上の滞納で認められたケースもありますが、通常は6カ月以上の滞納が目安といわれています。

２）支払いの意思がない

裁判所に強制退去を認めてもらうには、家賃滞納者が督促を無視する、連絡が取れないなど、滞納家賃を支払う意思がないと客観的に認められる必要があります。そのためには、配達記録郵便など記録の残る督促などを行っている必要があります。

３）貸主と賃借人の信頼関係が壊れている

貸主と賃借人との信頼関係が壊れているという実態も条件となります。前述の支払う意思がないということもそのひとつですが、たとえば、督促に応じ支払いの約束をしたにもかかわらずその約束を守られなかった場合などは信頼関係が壊れたといえます。
ただし、家賃滞納が一時的なものである場合や、貸主側が無理な督促を行った場合などは、裁判所には信頼関係が壊れているとは認められないと判断されます。

以上が、強制退去が認められる大まかな目安といわれていますが、まずは通常範囲内での家賃の督促や賃借人との協議など事前に手を尽くすことが必要になります。

強制退去が認められない場合もある？

賃借人が家賃を滞納し、強制退去を裁判所に認めてもらうおおよその目安をご紹介しましたが、一方で認められないケースもあります。詳しく確認していきましょう。

・強制退去の条件を満たさなければ認められない

前述の条件を満たしていなければ、強制退去は認められません。

１）滞納期間が短い

一時的な滞納（1、2カ月）の滞納や契約書の定めよりも短い滞納の場合は、強制退去は認められません。

２）相手に支払いの意思がある

貸主としては、一括で滞納分の家賃を納めてもらいたいものですが、滞納している時点でまとまった支払いをすることが経済的に難しい賃借人がほとんどです。しかし、督促に対して分割支払の約束をするなど賃借人に支払いの意思がある場合は、強制退去はやはり認められません。

３）貸主と賃借人の信頼関係が壊れたとはいえない

本来貸主は賃借人から家賃を受け取る以上、最低限の住環境を整える義務があります。そうした中、貸主が家屋の修繕を怠っているなどの実態があると、滞納が発生しても貸主と賃借人の信頼関係が壊れているとは認められないケースがあります。

・貸主側に問題があると認められない

強制退去が認められないケースとして、貸主側の督促や交渉に問題がある場合も挙げられます。一般的には以下の行為があると強制退去が認められないと言われています。

１）勝手に部屋に入る
２）脅迫まがいの取り立て
３）退去を強要する
４）鍵を勝手に交換する
５）荷物を勝手に屋外へ出す

これらの行為は、それ自体が法的に問題のある可能性が高い行為であるため、貸主側が行ったときは強制退去が認められません。

また、以下のような貸主に落ち度があるような場合も認められないといわれます。
・滞納を放置していた
・法的に確認できる適切な督促（内容証明郵便による督促など）していなかった

そのほかにも、強制退去に至るまでの家賃督促のプロセスに不備があるとやはり強制退去は認められませんので、注意が必要です。

まずは家賃滞納者へ支払い交渉を行う

これまでお話したように、家賃滞納が発生してもすぐに強制退去という手段はとれません。そこで、一般的な家賃督促について見ておきます。

・通常の督促

通常の家賃督促は、貸主自らが行う場合と賃貸管理を委託している管理会社が代行して行う場合があります。ただし、いずれの場合でも実行することはほぼ同じです。

１）家賃支払い通知を送る

家賃の支払い期日に入金がなかった場合、当初は貸主や管理会社が電話で家賃の督促を行うのが一般的です。電話での連絡が取れない場合や電話では支払うといっていたにもかかわらず入金がない場合は、手紙や訪問などで督促を行います。

２）分割支払いなど一定の譲歩も視野に入れる

家賃の督促では、支払期日を決めて督促します。その期日までに支払える金額が限られる場合などは、賃借人との交渉によっては翌月以降の家賃に加えて滞納分の分割払いも認めることがあります。

３）連帯保証人への連絡

期日までに賃借人が支払いに応じない、連絡が取れない、分割払いの約束を守らないなど賃借人に支払いの意思を感じられない場合、賃借人が建物賃貸借契約時に立てた連帯保証人に連絡し、督促を行います。
連帯保証人に連絡されたくない、あるいは迷惑を掛けたくないといった事情がある賃借人はこの段階で支払いに応じるケースがよく見受けられます。

なお、最近は連帯保証人の代わりに保証会社を利用しているケースが多く、家賃滞納が発生し、電話または書面で督促した時点で支払いがなければ、保証会社が家賃などを立替え払いします。そのため、一定期間（保証会社が立替え払いすると定めた期間）は、家賃の入金は継続します。ただし、この期間を経過してなお家賃滞納がある場合は、保証会社への未払いに加えて家賃の未払いとなるため、賃借人には相当額の滞納があることになります。

・強制退去以外の法的措置の検討・実行

ここでは強制退去以外に利用できる法的措置についてご紹介します。それぞれメリットもありますがデメリットもありますので、活用にあたっては慎重に判断する必要があります。

１）支払督促（裁判所）

支払督促とは、裁判所へ申し立て、裁判所から賃借人へ家賃支払いの督促通知を送付するものです。支払督促に反応がなければ、仮執行宣言の申し立てができ、認められると仮執行宣言付支払督促を取得できます。これは最終的に経済的な強制執行（財産の没収など）するための書類となり、家賃滞納者には通常の督促よりも相当の圧力になります。

ただし、相手が異議を出すと普通の裁判に移行することになり、結局、普通の裁判を行うよりも費用が増える場合があります。

２）少額訴訟

少額訴訟とは60万円以下の金銭支払いを請求するときの訴訟です。通常は一回の裁判で終了し、特に弁護士に依頼せず自分で可能です。滞納額（訴訟額）が60万円以下であれば、裁判ということ自体が家賃滞納者への圧力としても有効となる場合があります。 ただし、相手が反対すれば少額訴訟は利用できず、一般的な裁判へ移行することになります。

・督促交渉時の注意点

家賃滞納などがある場合、貸主は以下のことを忘れず注意しておきましょう。

１）通常の督促で家賃が回収できることが最善策

まずは通常の督促で滞納分を回収することが大切です。費用、時間、手間などいずれも通常の督促を行うことで回収できることが最善策です。

２）貸主側に不備があれば、それを踏まえて交渉する

これまで貸主側が「建物の修繕を怠っていた」「督促を怠ってきた」など貸主側に不備がある場合は、それを踏まえて自分の非を考慮して交渉に臨むことが必要です。たとえば、督促を行っていた一部の支払いを免除することも検討する必要があります。

３）督促方法について相談する

前述しましたが、督促や交渉時に貸主側にも問題があると、強制退去を望んでいる場合でも認められなくなってしまいます。督促にあたっては管理会社に依頼する、あるいは不動産や法律の専門家に相談しながら行うようにしましょう。

家賃滞納者を強制退去させるまでの流れと費用

・強制退去までの流れ

前述の通常行う家賃督促を適切な交渉を行ったうえで、いよいよ強制退去しかないという状況になったら以下のように進めていきます。これ以降は、裁判所に認められるよう客観的証拠が確認できるようにしていくのがポイントです。

１）配達証明付督促状・内容証明郵便の送付

通常の督促を行いつつも、早くて3カ月ほど滞納が発生したタイミングで、配達証明付の内容証明郵便で期日を定めて家賃督促状を送ります。この督促状には同時に期日までに支払いがない場合、契約解除となることも併せて記載しておくことが多いようです。指定する期日については相当の期間とされていますが、特に決まりはなく、1週間から10日間程度を定めることが多いようです。
さらに一歩踏み込んで、期日までに支払いや明け渡しがなければ、訴訟を提起することを記載することもできます。

なお、貸主と賃借人の関係によっては、段階を経て当初は家賃の支払いの督促のみとし、期日までに支払いがなければ、再度、内容証明郵便などで契約解除通知を行うこともできます。

２）明け渡し請求訴訟・未払い家賃（延滞金）請求の提訴

上記のように客観的に証拠となるよう督促し建物の明け渡しが行われても、賃借人が支払いなどに応じない場合、裁判所へ建物明け渡し請求と併せて未払金（滞納家賃）請求の訴訟を提訴します。その際、執行文付与（合わせて強制執行ができるという証明書を発行する）の判決がもらえるようにします。ここで執行文付与の申し立てをしていない場合は、再度執行文付与の申し立てをしなければなりません。

提訴した建物明け渡し訴訟（合わせて未払金請求訴訟）の裁判に、賃借人側が出席しない場合は、こちらに不備がなければ、そのまま勝訴となるケースがほとんどです。一方、出席した場合、最初は和解を勧められることが多いようです。
和解に応じた場合は和解調書が作成されますが、双方とも和解を拒否することはできます。提訴からおよそ3カ月程度で裁判としては結審します。

３）強制執行の申し立て

裁判にて明け渡しの判決後、立ち退きに応じない場合、執行文に従って強制執行の申し立てを行います。和解した場合でも、和解調書は判決と同じ効力がありますので、賃借人が和解の内容を守らなかった場合は、そのまま強制執行が可能になります。

４）裁判所による立ち退きの催告

強制退去の申し立てを裁判所が受理すると、裁判所から賃借人宛に立ち退きを要請する催告状が送られます。賃借人は催告状を受け取ったら、催告状の指定の期日までに建物（部屋）を明け渡さなければならなくなります。また、催告状を受け取った後、賃借人から何もなければ、期日以降に強制執行が実行されることになります。

５）強制執行

強制退去（明け渡しの強制執行）は、裁判所の執行官が行います。実際は執行官が連れてきた専門の業者が、建物（室内）にある家具や家電などの動産すべてを撤去し、室内を空にします。空にした部屋に断交日（執行した日）を記載した催告書、公示書を掲示します。その後、鍵を交換し、強制執行は完了します。
この強制執行の際にかかる費用は原則として貸主（裁判の原告）側の負担となります。負担する費用には執行官の人件費や出張費、連れてきた業者が動産を運び出す人件費や運搬費などが必要になります。

なお、外に出された荷物は、倉庫など執行官が指定した保管場所へ運ばれ、一定期間保管されます。これらの動産は賃借人やその親族などに引き渡されますが、これができない場合は、執行官により売却され、貸主が負担する執行費用に充てられます（売却に伴い執行費用に充てられる場合は、その分貸主の負担が軽減されます）。

裁判の段階で、滞納家賃の返還請求も同時に行われていた場合は給与や換金価値のある資産も差し押さえることもできますが、高価な財産がないと思われる場合は、動産の差し押さえはあまり意味がないといわれています。

・強制退去までにかかる費用は

ここで強制退去までにかかる費用について見ていきましょう。当初の通常督促では、通知や訪問などの実費程度のため、数千円程度です。一方、強制退去を求める明け渡し訴訟となると、格段に費用が高額になります。以下では、ワンルームアパートなど小さな貸室で、弁護士に依頼した場合を例としてご紹介します。

＜弁護士費用＞
明け渡し訴訟の提訴から判決まで　　　20万円程度
明け渡しの強制執行の申立て　　　　　10万円程度
明け渡しが実現した場合の報酬　　　　10万円程度
賃料を回収できた場合の報酬として　　回収額の20％程度が主流
※上記の例示金額はあくまでも概算です。

以上から弁護士費用だけで40万円＋家賃回収分の20％程度が必要になります。相場より安く依頼できる弁護士を見つけることができたとしても、30万円程度は必要といわれています。

＜その他費用＞
印紙代　　　　　　　　　　　　　　　1万円前後
不動産謄本や固定資産税評価証明書　　数千円（土地の筆数などによる）
執行官に納める予納金　　　　　　　　6万円程度
執行に伴う費用（※1）　　　　　　　　　　30万円前後
訴訟に必要な保証金　　　　　　　　　50万円前後（訴訟終了後返還される）
※1　執行官に同行する実際に動産などを撤去する業者にかかる費用
※上記の例示金額はあくまでも概算です。

保証金を含まず、弁護士費用と合わせて約80万円程度が必要になります。一次的とはいえ、保証金まで含めると概算で130万円という高額になります。

家賃滞納者とのトラブルは弁護士に相談したほうがよい？

家賃を滞納している入居者（家賃滞納者）とのトラブルには、通常の家賃督促から強制退去まで段階があり、段階が進むと弁護士に相談した方がよいのか悩まれる貸主の方も多いようです。そこで、弁護士に相談、依頼するメリットやデメリットについてみていきましょう。

・弁護士へ依頼するメリットは

１）滞納に対する抑止力になる

弁護士へ依頼するメリットのひとつは「大きな問題とならないための抑止力となる」ことです。弁護士という法律の専門家からの連絡は、それまで家賃滞納などを安易に捉えていた賃借人であっても、裁判になるかもしれないという重い事実が連想されるため、督促や相談に応じるようになることが期待できます。

２）第三者として冷静に交渉できる

家賃滞納を督促する過程で貸主と賃借人との間が険悪になってしまった、あるいはまったく別の理由で以前から貸主と賃借人の関係が悪かったという場合もあります。こうした場合、互いに感情的になり冷静に話し合うことができず、話もうまくまとまりません。第三者として弁護士が介在することで冷静に交渉ができるようになることもメリットのひとつです。

３）知識・経験があり早期解決できる

滞納督促も段階が進むと法的な手続きが必要となってきます。最終的に強制退去のように裁判所に強制執行を認めてもらうことを見据えた場合、事前の段階から法律の専門家であり知識・経験のある弁護士に依頼することで、不備なくそして早く進めることができるようになります。

４）依頼により手間が省ける

費用はかかってしまいますが、その分、資料作成や交渉の連絡などに要する時間や作業といった貸主の手間を省くことができるのも弁護士に依頼するメリットです。法的な要件まで配慮した書面の作成や通知を貸主が行うのは相当な時間と手間を要してしまいます。早めに弁護士に依頼することで、貸主自身の煩わしさが軽減されます。

・弁護士に依頼した場合のデメリットは

１）費用がかかる

弁護士に依頼することで、当然ながらその費用が発生します。物件の規模や訴訟額などにより弁護士費用が高額となる場合があります。さまざまなメリットは期待できる一方、高額な費用がかかるのはデメリットといえるでしょう。

２）弁護士介入で間柄が険悪になる

貸主と賃借人の関係が元々は良好な関係だった場合、弁護士が介入することで険悪になり、話がこじれる場合もあります。

３）賃借人が弁護士を立て面倒になる

貸主が弁護士に依頼することで、賃借人も弁護士を立てることがあります。特に賃借人側の弁護士が法的整理（自己破産申請など）などをアドバイスし、より家賃の回収が面倒なことになるケースもあります。

家賃滞納が発生しても慌てないために備えるには

家賃滞納は、新たな賃借人を見つけて入居させることもできず、家賃も入らないという空室よりたちの悪い、貸主としては最も好ましくない問題です。一刻も早くこうした状況を改善したいものです。しかし、賃借人の居住する権利は守られているため、簡単には強制退去させることはできません。しかも強制退去させるとしても、要する時間と費用は大きな負担となります。

したがって、まずは通常の家賃督促で回収を図ることが得策となります。自分で管理する自主管理の場合は、督促について相談できる不動産会社や弁護士などの専門家を見つけておく必要があります。一方、管理会社に管理を委託する場合には、こうした事態まで丁寧に対応してくれる管理会社を選ぶことが貸主としては重要なポイントです。