土地活用相談はどこにするべき？相談先の業者・専門家の選び方を解説

土地活用と言うと、賃貸経営をまず思い浮かべるオーナー様が多いかもしれません。しかし、所有している土地の節税対策や、相続によって親から譲り受けた土地を有効活用したいなど、オーナー様のニーズによって土地活用の方法や相談先も変わってくると言えるでしょう。以下では、土地活用においてどのような相談先があるのかを紹介します。

まずは相談する前に

まずは相談する前に、ある程度土地活用についてご自身で情報収集していくことが大切です。
何の準備もないまま「とりあえず」と相談に出向いても、成果を得ることは難しいですし、相談に乗っていただく相手を戸惑わせてしまうでしょう。

土地活用の種類と運用方法

代表的な土地活用は以下のようなものがあります。

・賃貸物件経営
アパート経営・マンション経営がこれに当たります。
入居率が良ければ家賃収入は安定し、節税効果も得られる投資ですが、立地・間取り・設備などで入居率が左右され、空室が続くと収益が悪化してしまいます。

・駐車場経営
低コスト・低リスクで始めることができる土地活用です。
こちらも、賃貸物件経営と同様に立地が収入を左右します。
節税効果はあまり期待できませんが、転用や売却が比較的容易に行えるため相続の際に分割が簡単にできます。

・土地の売却
現金が得られる上に、税金対策も含めた土地の管理から解放されます。 しかし土地という不動産がご自身の所有ではなります。

土地活用の基礎情報について知りたい方は、ぜひこちらをご覧ください。

関連記事はこちら：「土地活用の基礎情報」

土地活用について相談するには、まず目的を考える

相談の際に大切なのは、土地のオーナー様が土地活用をどこに着地させたいとお考えかという点です。

土地活用を行いたいのは節税のためか、手元に残るキャッシュとしたいのか、土地を手放しての廃業するためなのか。
目的が明確になれば相談内容もはっきりし、どこに相談に行くべきなのか答えが出ます。

相談先1：不動産会社

アパート経営・マンション経営による賃貸物件経営に関する相談には、不動産会社が向いています。
「興味がある」「初めてみたい」「苦戦している」など、賃貸物件経営全般の相談に乗ってもらえます。

不動産会社は、その名前のとおり不動産に係る全般業務を行っていることから、不動産に関する情報を多く取り扱っています。
オーナー様が賃貸物件を保有している場合、賃貸経営を円滑にするための対策等の相談先として不動産会社が挙げられます。

不動産会社は、土地のある地域の特徴や家賃相場情報などといった情報を多く持っています。さらには、入居者様のあっせん、仲介、広告宣伝といった賃貸経営に欠かせないアドバイスを得ることができるのも、不動産会社に土地活用を相談する強みであると言えるでしょう。

また、大規模な不動産開発、オフィスビルの建設やマンションの分譲等を事業として営むデベロッパーは、宅地の開発、大規模建築物の企画・開発、契約、販売、引渡しまで総合力の面で強みを持っています。

相談先2：不動産管理会社

オーナー様が、経営されているアパートやマンションの管理に関してお悩みをお持ちの場合、ふさわしい相談相手は不動産管理会社となります。

数の賃貸物件を経営しているオーナー様にとって、物件の維持・管理をすべて1人で行うのは現実的ではありません。
建物の適切な維持・管理をするための相談先に挙げられるのが、不動産管理会社です。

入居者様からのクレーム対応も含めて、円滑に賃貸経営をするための解決策や提案を得ることができるでしょう。

具体的な相談内容としては、廊下やゴミ捨て場といった共用部分の清掃、エレベーターや非常用設備の点検、電気設備の管理、貯水タンクや浄化槽の管理などが挙げられます。

また、建物は経年による劣化が避けられないことから、物件を維持管理するための修繕についてもアドバイスを得ることができるでしょう。

相談先3：建築・建設会社

土地のオーナー様が賃貸物件の建築を検討されているのなら、相談相手は建築・建設会社になります。
建物の種類や大きさによって得意分野は多岐に分かれますので、オーナー様の希望物件に合った業種の会社を選びましょう。

建築・建設会社には、工務店、ハウスメーカー、建築設計事務所に加えて、土地活用に特化した建築会社があります。

まず、工務店の特徴として挙げられるのが、特定の地域に密着して建築・建設業を営んでいるということです。会社の規模も小さいことが多く、宣伝費や人件費などの費用が低い点も特徴にあります。

ハウスメーカーの特徴は、工務店より規模が大きいことから、自社の生産設備を保有、建築素材を規格化するといったブランド力を備えている点です。

建築設計事務所は個人経営から株式会社まで規模は様々です。住宅の設計プラン・デザインを作成し、施工管理までを主に行います。
オーナー様に代わって建築施工業者にアドバイスしてくれる専門家として心強い存在となります。

土地活用に特化した建築会社は、マンション建築やアパート建築など、会社によって得意な工法・構造が異なります。
また、管理やサブリースなどのコンサルティングやアフターサポートが充実している点がメリットとして挙げられます。

オーナー様が保有する土地の規模や建築物の様式によって、相談先が変わってきます。 いずれも建築・建設業を営んでいることから、土地に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるのか、どのような設備にできるのか、そして費用がどのくらい発生するのか等が相談できるでしょう。

関連記事はこちら：「5分でわかる！生和コーポレーションの強み」

相談先4：税理士・公認会計士・弁護士

税金に関する相談であれば税理士、税金だけにとどまらず経営全般に関する相談は公認会計士がおすすめです。
また、契約書・入居者に関するトラブルや立ち退きなどの問題に関する相談は弁護士を訪ねましょう。

土地は保有するだけでも、固定資産税をはじめとする税金が発生します。
土地活用に関連する税務の相談事項については、税理士などの税務のプロフェッショナルに相談するのが最適と言えるでしょう。

公認会計士なら税金だけではなく、賃貸経営における資金繰り、得られた家賃収入の確定申告といった金銭面の相談はもちろんのこと、譲り受けた土地の相続税や贈与税の対応、さらには土地の売買や物件の賃貸などといった経営に関する相談先としても有効です。

また、土地活用において法律の知識が必要になることがあります。
そのような場合は、法律のプロフェッショナルである弁護士への相談が有効です。相談例としては、土地の売買や賃借における契約書、賃貸経営に関連する家賃滞納問題やルールを守らない入居者様のトラブル対応、土地の立ち退き問題などが挙げられます。

オーナー様がどのように土地を活用していきたいのかによって、相談先が変わってきます。適切な相談先を選ぶことが、土地活用を成功させるための第一歩であると言えるでしょう。

土地活用の相談の手順とは？

それでは、土地活用に関して相談する際の手順を説明します。

1.土地活用に関する情報収集をしっかり調査した上で相談内容を明確にする
オーナー様が悩まれている内容に関して情報を収集し、相談の内容を明確にします。
内容を明確にすることで、的確な回答をもらえるでしょう。

2.相談する専門家を探す
相談内容によって、相談相手は不動産会社、不動産管理会社、建築建設会社、税理士・公認会計士・弁護士など多岐にわたります。
相談の内容が明確になったら、どの職種の方に相談するべきなのかも見えてくるでしょう。

インターネットを使って探すのも良いですし、身近にそういった相談の経験がお持ちの方がいらっしゃれば、ぜひアドバイスをもらいましょう。
アドバイス内容によってはその専門家を紹介してもらうのも良いですね。

3.専門家に電話して訪問日程の調整をする
専門家に電話して、訪問日を調整してアポイントメントを取ります。
その際に、当日持参すべきものも必ず確認しておきましょう。

4.相談までに資料を準備しておく
訪問日までに必要な資料を作成・取得して準備します。
資料を準備しながら相談内容を改めて整理しておくと、確実に成果が得られるでしょう。

5.資料持参して実際に専門家に相談
資料を持参して、専門家に相談します。
疑問や不安などがある場合は、しっかり質問して解決しましょう。

土地活用の相談する業者を選ぶポイントは？

テーマ①：実績が豊富で、提案の幅が広い

土地活用を相談する際に、最も重視すべき選定基準の一つが「実績の多さ」と「提案の幅広さ」です。企業HPの事例などを確認するとよいでしょう。

土地活用と一口に言っても、賃貸住宅や商業施設、駐車場、倉庫など、さまざまな選択肢があります。一つの活用方法では収益が見込めなくても、別の方法なら十分な利益を確保できる可能性もあります。そのため、さまざまな建築実績を持ち、幅広い選択肢から最適な活用方法を提案できる会社を選ぶことが重要です。

さらに、計画地の周辺での実績も大切なポイントになります。その地域の賃貸需要の変動を把握している会社であれば、将来的な空室リスクを抑えた提案が可能です。単に建築ノウハウを持っているだけでなく、地域特性に精通し、事業計画まで踏み込んで提案できる会社こそ、信頼できるパートナーと言えるでしょう。

テーマ②：得意とする建築物と計画地の規模が合っている

土地活用の相談先を選ぶ際は、計画地の規模に適した建築会社を選ぶことが重要です。建築会社ごとに得意とする規模が異なり、一軒家と高層ビルでは求められる技術やノウハウが大きく異なります。例えば、30～50坪程度の土地であれば戸建賃貸や小規模店舗、70～100坪程度なら木造・鉄骨造のアパート、100～200坪の規模なら鉄筋コンクリート造のマンションやテナントビルが適しています。

それぞれの規模に応じた経験を持つ会社に依頼することで、適切な設計・施工が期待できます。また、戸建賃貸やアパートであればハウスメーカー、マンションであれば小規模ゼネコン、大規模開発に適した土地であれば大手ゼネコンやデベロッパーに分譲用地として売却するという選択肢もあります。土地の規模を考慮し、それに適した会社を選ぶことが、土地活用を成功させる上で大切なポイントとなります。

テーマ③：収支計画に納得できる

土地活用を成功させるためには、収支計画に納得できるかどうかが欠かせません。まず、費用と利回りが自身の求める基準を満たしているかを確認することが大前提となります。相続税対策を目的とする場合は、対策として十分な規模が確保できているかも重要なポイントです。

しかし、表面的な収支バランスを見るだけでは不十分です。計画の中身を精査し、例えば家賃設定が相場よりも不自然に高すぎたり、空室リスクが考慮されていなかったりする場合は注意が必要です。過度に楽観的な収支計画では、将来的に想定外のリスクを抱える可能性があります。

信頼できる会社であれば、収支のシミュレーションを現実的な前提に基づいて提示し、リスク要因についても適切に説明できるはずです。収支計画の合理性をしっかり確認し、納得できる提案をしてくれる会社を選ぶことが、安心した土地活用につながります。

相談する際に気を付けること

相談時に相談相手からいくつもの提案を受けてしまい、かえって自分にとって何が正解なのかわからなくなってしまい、益々迷ってしまう場合があります。

ここで大切なのは、ご自身の現在の相談は何について聞きたいのか「相談の目的」を明確にし、オーナー様にとって何の優先順位が高いのかを相談相手に伝えることです。

相談目的が明確な相談例

「土地活用の資産運用に関わる税金について知り、しっかり節税したい」
→オーナー様の所有される土地の税金と節税に関して提案・アドバイスを受けられます。

「アパートローンの返済に不安がある。自分の収入で無理なく返済できるのか？」
→融資に関して、ローンの種類・金利の種類・返済方法などシミュレーションを交えたアドバイスが受けられます。

また、土地の活用方法に迷わないためにも、オーナー様の土地活用に関する優先順位をはっきり決めておきましょう。そうしておくことで、専門家の提案やアドバイスの内容はより密度の濃いものになります。

優先順位の伝え方の例

「とにかく、すぐにでも収益が欲しい」
「利回りの高さよりも、安定した収入を重視したい」
「先祖代々受け継いできた土地を、今後もそのまま維持していくことは可能か」
「投資はしたいが、リスクを負ってまでの投資には抵抗がある。できるだけ低リスクで投資をしたい」

このように、大切なのは「何について聞きたいのか」と「優先順位」です。

土地活用に迷ったら「目的」と「優先順位」を専門家に相談

土地活用に迷った時の相談相手は基本的にその分野の専門家で、相談内容によって異なります。
相談の際に大切なのは、オーナー様がしっかり情報収集して「何について聞きたいのか」「投資において最も優先順位の高いのは何か」をはっきりさせておくことです。

反対に何が聞きたいのかはっきりせず、優先順位も曖昧なままでは、専門家はどこを着地点にして提案・アドバイスをするべきなのか迷い、無駄に時間が過ぎてしまいます。
時間を無駄にしないためにも準備をしっかりして、指示のあった資料などを持参して訪問するようにしましょう。