土地・不動産の贈与税はいくらからかかる？評価額の計算方法や節税方法

個人から土地の贈与を受けた場合、土地の贈与を受けた側に贈与税が課されます。この贈与税の課税制度には、暦年課税制度と相続時精算課税制度の2種類が設けられており、それぞれ、課税の仕組みや贈与税を算出する際の計算方法が異なります。土地の贈与にかかる贈与税を把握するためにも、贈与税について正しく理解しておくことが大切です。
ここでは、贈与税の暦年課税制度と相続時精算課税制度課税制度のそれぞれの特徴や、贈与税の節税方法、贈与税申告に必要な書類などについて解説します。

そもそも贈与・贈与税とは？

贈与とは、贈与者が生きている間に、贈与者と受贈者が意思を持って、土地や金銭などの財産の引き継ぎを行うことをいいます。一般的に、生前贈与というと、「子や孫が金銭を受け取ること」というイメージが持たれがちですが、贈与できるものは金銭に限りません。土地や建物、車や有価証券なども贈与することは可能です。

贈与として認められるためには、複数の条件があります。まず、贈与では、贈与者と受贈者との、お互いの合意のもとで贈与をすることが必要になります。そのため、贈与者の「財産を引き継いでほしい」という一方的な気持ちだけでは、贈与契約を結ぶことはできません。贈与者が受贈者に対して勝手に財産を引き継いだ場合、その財産は贈与とは認められず、相続財産とみなされます。例えば、子供のために財産を残しておこうと、子供との間で贈与の合意なく子供の銀行口座に預金をした場合、その預金は贈与とは認められません。

次に、受贈者は受け取った財産を所有したうえで、自由に管理できる状態である必要があります。例えば、親が子どもの将来のために、子どもの名義で貯金をしていた場合、貯金通帳やキャッシュカードは親が管理しているという状態であるため、子どもへの預金の贈与が成立していないといえます。

贈与者と受贈者の合意のもとに贈与が行われた場合、贈与税がかかってきます。贈与税は、財産を継承した受贈者が支払わなければならない税金になります。受贈者が1月1日から12月31日の期間に、贈与者から財産の贈与を受けた場合に贈与税が課税されます。贈与税の課税方式には、暦年課税制度と、一定の要件に該当する場合に選択できる相続時精算課税制度の2つがあり、いずれかの課税方式に則り、贈与税額を算出し、納税することになります。

贈与税には、暦年課税制度と相続時精算課税制度の2種類があります。平成27年1月1日に贈与税の税制改正が行われ、受贈者が「20歳以上の子または孫」となるなど、適用対象者の範囲の拡大などがなされました。ここでは、暦年課税制度と相続時精算課税制度の違いやメリットについて解説します。

贈与税はいくらからかかる？

では、贈与税はいくらからかかるのでしょうか？その金額は選択する課税方式によって異なります。

一般的に多くの人が利用する「暦年課税制度」では、年間110万円を超える贈与に対して贈与税がかかります。例えば、ある年に120万円を贈与された場合、110万円を超えた10万円に対して税金が発生する仕組みです。

一方、「相続時精算課税制度」を選択した場合、累計で2,500万円を超えた金額に対して贈与税が課税されます。この制度では、贈与時の税負担を軽減しつつ、相続時にまとめて精算する仕組みとなっています。

それぞれの制度にはメリット・デメリットがあり、その詳細や計算方法などについては次項から詳しく説明します。

土地の贈与には2種類の課税制度がある

土地の贈与には、贈与税が課せられます。この時の贈与税を算出する際には、暦年課税制度と相続時精算課税制度のいずれかを選択する必要があります。ここでは、そもそも贈与や贈与税とは何かについて触れるとともに、暦年課税制度と相続時精算課税制度の課税制度の特徴について解説します。

暦年課税制度

暦年課税制度とは、1年間（1月1日から12月31日）という限られた課税期間の中で、それぞれの年に贈与した金額に応じた税金を納めるための制度のことをいいます。暦年課税制度では、毎年110万円が基礎控除となり、1年間で受けた贈与のうち、110万円以下の贈与については課税されません。
暦年課税制度の場合は、少額の贈与を毎年繰り返すことによって相続財産を減らして、将来かかる相続税が安く抑えられる点がメリットです。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、2,500万円までは特別控除が受けられる点が特徴です。そのため、大型贈与がしやすいというメリットがあります。なお、相続時精算課税制度の対象には条件があり、贈与者が60歳以上の父母または祖父母、受贈者は20歳以上の子または孫に限定されています。

暦年課税制度と相続時精算課税制度の詳細については、後述にて詳しく解説します。

暦年課税制度の計算方法と注意点

暦年課税制度の適用を受ける場合は、暦年課税制度の内容や適用条件、計算方法などについて把握しておくことが大切です。ここでは、暦年課税制度の特徴をはじめ、押さえておきたい注意点について解説します。

暦年課税制度とは？

暦年課税制度では、贈与者と受贈者の制限がありません。そのため、親族だけでなく、第三者との間で贈与契約を結ぶことが可能です。加えて、贈与財産の種類についても特別な制限がないという特徴があります。現金はもちろんのこと、土地や建物などの不動産や有価証券なども贈与でき、暦年課税制度の対象となります。

暦年課税制度の課税期間は1月1日～12月31日までの1年間で、基礎控除は受贈者1人につき年間110万円です。したがって、贈与の合計額が年間で110万円を超過した場合、110万円を超えた部分について贈与税がかかることになります。

暦年課税制度における贈与税の納税者は受贈者です。贈与税の申告・納付期限は、贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日までとなっています。ただし、贈与額が110万円までの場合は贈与税がかかることはないので、申告も納税も不要です。暦年課税制度はすべての人が対象となるため、届出は不要です。

暦年課税制度の贈与税の計算方法

暦年課税制度における贈与税の計算方法について解説します。

贈与税額は「（1年間に贈与を受けた財産の総額（※以下、贈与総額）－基礎控除110万円）×税率」の計算式で求めることができます。このとき、贈与総額が110万円以下であれば無税で財産を引き継ぐことが可能です。贈与総額が110万円を超過した場合、定められた税率を用いて贈与額を計算することになりますが、暦年課税制度には、「一般贈与財産を贈与した場合の一般税率」と「特例贈与財産を贈与した場合の特例税率」の2種類の税率があります。どちらの税率が適用されるかは、贈与者と受贈者の関係性によって変わってきます。

まず、一般税率は、特例贈与財産（特例税率）に該当しないものに適用され、夫婦間、兄弟間の贈与をはじめ、親から子（未成年）へ贈与をする場合などに使われる税率です。

一方、特例税率は、直系尊属（祖父母や父母など）から、贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上の子や孫などへ贈与した場合のみ適用されます。

暦年課税制度における、一般贈与財産（一般税率）と特例贈与財産（特例税率）は以下の通りです。

・贈与税の一般税率の速算表（一般贈与財産用）

参考：No.4408　贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

・贈与税の特例税率の速算表（特例贈与財産用）

参考：No.4408　贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

暦年課税制度の注意点

暦年課税制度は、1年間に贈与を受けた財産の総額が年間110万円以下であれば贈与税がかからないため、贈与税を極力抑えたいと考えている人にとっては、とても魅力的に思える制度といえるかもしれません。しかし、年間110万円までという枠の中で、毎年同じような贈与額で、繰り返し贈与を行っていると、予め一定の金額を毎年贈与することが決まっている、定期贈与とみなされる場合があります。

このような繰り返しの贈与が定期贈与とみなされると、基礎控除が受けられなくなります。さらに、贈与を開始した年に交わした贈与契約に対して、1年ずつ分割にして支払っていると認定された場合には、贈与を開始した最初の年まで遡って、贈与契約の合計額に対する贈与税を支払わなければなりません。加えて、延滞税まで納めることになります。

暦年課税制度を適用したにもかかわらず、延滞税まで課されてしまうと、節税を試みた意味がなくなります。暦年課税制度で贈与をする場合、例えば、毎年の贈与額を変える、毎年贈与をするごとに贈与契約書を作成するなどの対策を講じることが大切です。

暦年課税制度では、2人以上の複数の贈与者から財産を受けた場合でも、1年間に贈与された財産の合計が110万を超えてしまうと贈与税がかかるので注意しましょう。例えば、父と母から、それぞれ80万円の財産贈与があった場合、贈与された財産の合計が160万円となり、基礎控除の110万円を超えるため、贈与税がかかることになります。

また、相続開始前3年以内の贈与には相続税がかかるため、注意が必要です。これは、「生前贈与加算」、「3年内加算」などと呼ばれる制度です。暦年課税制度を活用して少しずつ財産を相続していった場合でも、贈与者が亡くなるなどして相続が開始されると、贈与者の死亡の日から3年以内に行われた贈与分は相続税の課税対象として戻し入れられ、相続税が加算されます。ただし、このケースでは3年以内に贈与されたかどうかがポイントになるので、3年を超えた分の贈与に関しては対象外です。

相続時精算課税制度の計算方法と注意点

相続時精算課税制度の内容や適用条件、相続時精算課税制度を用いた場合の贈与税の計算方法、土地の評価額の計算方法について解説します。また、相続時精算課税制度の注意点についても併せて解説します。

相続時精算課税制度とは？

相続時精算課税制度は、贈与者と受贈者の制限が課せられており、贈与者は60歳以上の父母または祖父母、受贈者は20歳以上の子または孫に限定されている課税方式です。相続時精算課税制度は、非課税となる特別控除が1人につき2,500万円となっており、贈与財産の種類に制限もないため、現金だけでなく、収益物件なども贈与財産として引き継ぐことが可能です。なお、相続時精算課税制度おいても、贈与税の納付者は受贈者であり、贈与者ではありません。贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年の2月1日～3月15日までとなっています。
相続時精算課税制度を選択した場合、相続時において、相続時精算課税制度を適用した財産と、相続財産を加えた遺産総額が、相続税の基礎控除額をオーバーした場合に、相続税が課税されることになります。

相続時精算課税制度を適用する場合には、届出が必要となります。所轄の税務署に「相続時精算課税選択届出書」を提出しなければ制度を利用することはできないので、忘れないように届出をしましょう。相続時精算課税選択届出書を提出するときには、贈与税の申告書や、受贈者の戸籍の謄本または抄本などの書類も一緒に提出しなければなりません。スムーズに手続きを進めるためにも、提出書類は漏れのないように用意しておくことがポイントです。

相続時精算課税制度を使った贈与税の計算方法

相続時精算課税制度における贈与税の計算方法について解説します。
相続時精算課税制度の贈与税額は、「（贈与金額－2,500万円）×20％」の計算式となっています。

相続時精算課税制度の場合、2,500万円を超過するときには一律して20％の税率で課税されるため、事前にシミュレーションするなどして贈与税額をチェックしておくとよいでしょう。

相続時精算課税制度の注意点

相続時精算課税制度は、生前贈与の際に納めなければならない贈与税の税負担を軽減し、相続をする際に相続税を納める制度です。そのため、税金を納めなくてもよいというわけではありません。相続時精算課税制度を利用して2,500万円の特別控除を受けたとしても、将来的には相続税の課税対象になるという点は、しっかりと把握しておくことが大切です。

また、一度でも相続時精算課税制度の適用を受けたら、暦年課税制度に戻ることはできません。したがって、将来的に値下がりしそうな財産を贈与した場合は損になります。相続時精算課税制度の適用を受ける財産に関しては、贈与時の価値が相続税の課税価格に算入されます。具体的に、相続時には価値のある財産が徐々に値下がりしていったというケースで考えてみましょう。このケースでは、贈与するときには高い価格で財産を引き継ぎます。しかし、将来相続するときには財産が値下がりしているにもかかわらず、贈与時の価値で相続税が課税されるため、結果として相続税を多く納めることになります。相続時精算課税制度と暦年課税制度のどちらを利用するかで迷ったときには、控除額のみを重視するのではなく、資産状況なども考慮しながら決定することが大切です。

相続時精算課税制度を適用した財産は物納ができないので注意が必要です。相続税は、金銭で納めるのが一般的です。しかし、金銭で納税するのが困難な場合には、金銭の代わりに不動産や船舶などの財産で相続税を納めることができ、これを「物納」といいます。しかし、相続時精算課税制度を利用して贈与された財産については、物納できないというルールがあります。

さらに、相続時精算課税制度を使うと、相続税の「小規模宅地等の特例」が適用されないため、場合によっては相続税が高くなる可能性もあります。小規模宅地等の特例の対象は土地であり、住宅や事業で使われていた土地などが相当します。小規模宅地等の特例では、例えば、生計を一にしていた親族が住んでいた土地を相続したとき、330平方メートルを限度面積として、80％まで減額されるというメリットがあります。しかしながら、相続時精算課税制度を使って贈与された土地に関しては、小規模宅地等の特例は適用できません。

贈与の際の土地の評価額の計算方法

土地を贈与する際の贈与税を計算するには、土地の価格を評価する必要があります。土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。ここでは、下記の国税庁のホームページを参照しながら、それぞれの土地の評価額の計算方法について解説します。

参考：No.4602　土地家屋の評価｜国税庁

・路線価方式
路線価方式とは、路線価が定められている地域で用いられる土地の評価方法です。路線価とは、国が主体で策定した基準で、路線（道路）に面している標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額を千円単位で示しています。

路線価方式の評価額は、「正面路線価×面積（平方メートル）」で求めることができ、場合によっては各種係数をかけて算出します。

路線価を調べたいときには、国税庁のホームページの「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で、財産評価基準を知りたい年分と都道府県を選択すれば簡単に知ることができます。必要に応じて確認しておきましょう。

・倍率方式
倍率方式とは、路線価が定められていない地域で用いられている土地の評価方法です。前述の路線価図に「倍率地域」と記載があれば、その地域は倍率方式で相続税評価額の計算を行います。

倍率方式における評価額を求めたい場合、「固定資産税評価額×倍率」で算出します。土地の固定資産税評価額に関しては、都税事務所、市区役所または町村役場で知ることができます。倍率は国税庁のホームページに掲載されているため、確認してみましょう。

土地の評価については、例外措置や軽減措置も多いという特徴があります。そのため、詳細な情報はその都度しっかりと確認するようにしましょう。

土地贈与の節税方法

これまで、暦年課税制度と相続時精算課税制度という2つの課税制度の適用条件や、贈与の際にかかる税金の計算方法などを解説してきました。土地の贈与において支払う税金を抑えるためには、特定の制度や控除を利用するのも方法のひとつです。ここでは、土地の贈与を行う際に活用できる節税法について、具体的に解説します。

相続時精算課税制度を利用するなら、一時的に2,500万円まで非課税

相続時精算課税制度については、制度の名前の通り「相続のときに精算する」という点が特徴です。そのため、2,500万円までなら、すぐに支払うべき贈与税を節税することができます。しかし、最終的には相続税として納税する必要があるため、その点は注意しておきましょう。

相続時精算課税制度の利用を迷っているなら、現時点で節税が可能という点だけでなく、将来的な相続税の支払いまで目を向けることが大切です。なお、相続時精算課税制度は、原則として、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して財産を贈与した場合に選択できる制度なので、併せて注意しましょう。

婚姻期間20年以上の夫婦間で、自宅の土地を贈与するなら2,000万円まで非課税

結婚してから20年以上が経つ夫婦の間で、自宅の土地を贈与する場合は、2,000万円までなら非課税で贈与することができる特例があり、通称「おしどり贈与」と呼ばれています。おしどり贈与では、暦年課税制度の基礎控除である110万円のほかに、最高で2,000万円までは贈与税がかからないという点が最大の特徴です。

おしどり贈与の特例を利用するには、贈与があった年の翌年の2月1日～3月15日までに贈与税の確定申告を行う必要があります。

貸家建付地にすることで相続税評価額を下げて節税する

貸家建付地とは、貸家や賃貸アパートなどの賃貸物件が建っている土地のことをいいます。自分が所有している土地が貸家建付地である場合、土地は自分のものでありながら、建物は第三者に貸しているという状態であるため、土地を自由に使うことはできません。

持ち主が貸家建付地を自由に使おうと考えた場合、借主に対して明け渡しを依頼することになります。明け渡しの理由によっては相応の補償が必要となることから、立ち退き料が発生するケースも考えられます。このように、貸家建付地は所有者による土地の処分や利用が制限されるため、土地の相続税評価額が安くなっています。そのため、自分の土地を貸家建付地にすることで、使用する権利が自分しかない土地よりも、贈与の際の相続税評価額を下げることが可能になります。その結果として、節税効果が見込めるといえるでしょう。

貸家建付地の相続税評価額は、「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で求めることができます。借地権割合については国税庁のホームページで公表されているため、確認しておきましょう。

土地の贈与税申告に必要な書類とは？

土地の贈与税申告をするときには、さまざまな書類が必要になります。ここでは、土地の贈与申告の際に用いる、主な３つの申込書について解説します。そのうえで、暦年課税制度を用いる場合と、相続時精算課税制度を用いる場合の、それぞれの制度を受ける際に必要となる書類について解説します。

贈与税の申告書

贈与税の申告書には、主に以下の3点があります。

・申告書 第1表（兼贈与税の額の計算明細書）
・申告書 第1表の2（住宅取得等資金の非課税の計算明細書）
・申告書 第2表（相続時精算課税の計算明細書）

例えば、暦年課税制度のみを申告する人の場合、書類は「申告書 第1表（兼贈与税の額の計算明細書）」のみが必要となります。また、相続時精算課税制度のみを申告する人であれば、「申告書 第1表（兼贈与税の額の計算明細書）」と「申告書 第2表（相続時精算課税の計算明細書）」の2つの申込書が必要です。

このように、申告の内容によって、提出する申込書は異なります。そのため、スムーズに手続きを進めていくためにも、申告内容に応じた申込書を準備することが求められます。

ただし、贈与税の申告書を自分で作成するのは、意外と難しいものです。申告書の作成や、贈与税申告についての詳細は、国税庁のホームページをご確認ください。

参考：贈与税の申告｜国税庁

おしどり贈与（贈与税の配偶者控除の特例）を受ける場合の書類（暦年課税制度）

暦年課税制度を適用し、おしどり贈与を受ける場合の書類は、以下の4点が必要です。

・受贈者の戸籍の謄本または抄本
・受贈者の戸籍の附票の写し
・贈与の対象となった居住用不動産に関する登記事項証明書
・受贈者の住民票の写し

おしどり贈与（贈与税の配偶者控除の特例）の詳細については前章にて解説をしておりますので、特例の内容を正しく把握したうえで、適用が受けられるかどうかを確認しておきましょう。

相続時精算課税制度の適用を受ける場合の書類

相続時精算課税制度の適用を受けるときには、以下の6点の書類が必要です。

・贈与税申告書
・相続時精算課税選択届出書
・受贈者や贈与者の戸籍謄本または抄本で、次の内容を証する書類
（1）受贈者の氏名、生年月日
（2）受贈者が贈与者の子または孫であること
・受贈者の戸籍の附票の写しその他の書類（受贈者が20歳に達したとき以後の住所又は居所を証するもの）
・贈与者の住民票の写しその他の書類（贈与者の氏名、生年月日を証するもの）
・贈与者の戸籍の附票の写しその他の書類（贈与者が60歳に達したとき以後の住所又は居所を証するもの）

相続時精算課税選択届出書については、税務署、または国税庁のホームページで取得できます。戸籍謄本や住民票の写しなどの書類は、贈与があった日以降の最新の状態のものを用意しておきましょう。

土地の生前贈与には節税効果が見込めます

土地の生前贈与には、贈与税に関するさまざまな制度を活用することによって、節税効果が期待できるということは広く知られています。土地の贈与をする際には、贈与税の暦年課税制度と相続時精算課税制度の、それぞれの制度の特徴やルールを正しく理解し、状況にあった制度を活用することで、将来的に発生する相続税を減らすことが可能です。

そもそも、土地の生前贈与のルールがわかりづらい、手続きが面倒といった方をはじめ、「暦年課税制度と相続時精算課税制度のどちらの制度が自分に合っているか断定できない」「贈与税が正しく計算できているか心配」などの事情があるときには、専門家の力を借りるのが有効です。土地の贈与をする際には、将来を見据えた対策を実現するためにも、安心して贈与を進めるためにも、税理士への相談をおすすめします。

関連ページ：土地・不動産の生前贈与のメリットとは？相続との違い・税金・税率なども解説