マンションを相続する際の名義変更の手続きとは？必要書類や税金対策を紹介

親や親戚など近しい親族が所有していた賃貸マンションを相続するとなったとき、賃貸マンションが自分の名義に変更され、すべての相続の手続きが完了するまでに、どのような流れをたどるのでしょうか。

賃貸マンションは多くの方にとって価値ある財産となりますが、慣れない相続に関わる手続きや、相続税の支払いに負担を感じてしまうケースがあるかもしれません。

被相続人が死亡してから相続が完了するまでには、主に以下の4つの手続きが必要です。

1.相続人調査・相続財産調査
2.遺産分割協議
3.名義変更
4.確定申告・相続税の支払い

これらの手続きを進めるにあたり、賃貸マンションの相続人となる方が知っておくべき知識は多数あります。
本記事では、賃貸マンションの相続にあたって必要な手続きや注意するポイント、気になる相続税について解説します。

マンション相続時の流れと手続き１：相続人調査と相続財産調査

親や親戚、配偶者などの親族が亡くなった場合、亡くなった人が所有していた財産を適切に相続するため、相続人や財産にまつわる調査である「相続人調査」と「相続財産調査」の2種類を行う必要があります。
まずは、賃貸マンション相続時に行う2つの調査の概要と、必要書類についてみていきましょう。

相続人調査とは？

相続人調査とは、亡くなった人（被相続人）の戸籍を遡り、相続人を調べるための調査をいいます。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本が必要となるため、亡くなった人がこれまで居住していた各市区町村役場から、漏れがないよう必要書類を集めなくてはいけません。同時に、相続人全員の現在の戸籍謄本を集めます。
相続人としての権利を持つ人は法定相続人と呼ばれ、法定相続人として認められる範囲は民法により次のように定められています。

〈法定相続人の範囲〉
亡くなった人に配偶者がいる場合、配偶者は法定相続人となります。配偶者以外の相続人は、配偶者と均等に以下の順位で法定相続人として認められます。

第1順位……亡くなった人の子供
第2順位……亡くなった人の直系尊属（父母や祖父母など）
第3順位……亡くなった人の兄弟姉妹

たとえば、父親が亡くなった場合、父親の配偶者である母親と、子供が法定相続人になります。配偶者や子供がいない人が亡くなった場合、その方の父母が法定相続人になります。

法定相続人が取得できる遺産は民法により割合が定められ、これを法定相続分と呼びます。
法定相続分は後の遺産分割協議の際にも活用されるため、基本的な割合について以下で確認しておきましょう。

相続財産調査とは？

相続財産調査とは、亡くなった人が所有していた財産（相続財産）を明確にするための調査をいいます。
調査方法は、通帳や不動産の権利証、郵便物などから生前に所有していた財産を確認する方法が基本です。

相続財産には、遺族にとってプラスとなる不動産などの資産だけでなく、マイナスとなる債務や借金も含まれます。万が一、相続することで相続人にとってマイナスとなる場合は、相続の権利を放棄する相続放棄を検討することもあるでしょう。
相続手続きが完了した後に新たな財産が発覚するとそれまでの手続きが無効となってしまうこともあるため、身内が死亡した際は徹底した相続財産調査を行う必要があります。

法定相続人と相続財産を明確にすることで、次の遺産分割協議に進むことができます。
相続が発生した際は、亡くなった人だけでなく、身内全員の戸籍謄本を集める、亡くなった人の財産について漏れなく情報収集を行う、といったことが大切です。
相続人調査や相続財産調査が困難な場合などには、専門家に依頼することもひとつの方法です。

マンション相続時の流れと手続き2：遺産分割協議をする

賃貸マンションの相続をめぐり、相続人調査と相続財産調査が済んだら、遺産分割協議を行います。
以下では、遺産分割協議の概要と、後の重要な書類となる遺産分割協議書について解説します。

遺産分割協議とは？

遺産分割協議とは、相続人が2人以上いる場合に、遺産をどのように分けて相続するか決めるための協議をいいます。民法の規定に従って作成した法的効力のある遺言書がある相続では、遺言書に従うかたちで遺産を分割することが可能です。しかし、遺言書がない相続では、遺産分割協議により相続人全員で遺産の分け方を話し合い、各相続人が公平に遺産を取得できるようにしなければいけません。

また、預貯金や不動産など、異なるかたちの遺産を複数人で相続する場合、遺産の分割方法が複雑になります。以下では、遺産をどのように分割できるのか、その方法についてみていきましょう。

・現物分割
現物分割とは、預貯金や不動産などの遺産を、かたちを変えずに相続する方法です。配偶者が預貯金を相続し、長男が賃貸マンションを相続するといったぐあいに、遺産は現物のままで相続できることが特徴です。

・代償分割
代償分割とは、複数いる相続人のうち、特定の相続人が財産を相続し、その相続人が他の相続人に金銭を支払うという分割方法です。例えば、姉妹で財産を均等に引き継ぐ場合、長女が2,000万円の賃貸マンションを相続し、長女は1,000万円を次女に渡すという形です。

・換価分割
換価分割とは、金銭以外の土地や建物といった相続財産を現金化して分割する方法です。相続人が複数人いる場合に、公平性をもって折り合いを付けやすい特徴があります。

・共有分割
共有分割とは、不動産や有価証券などの所有権を複数の相続人で共有する方法です。例えば、相続財産となる賃貸マンションを長男と次男で共有分割する場合、所有権は長男と次男で2分の1ずつ得られることになります。ただし、共有分割の場合は賃貸マンションを売却する際などに所有権者全員の同意が必要となるといったデメリットもあります。

相続人が1人の場合は遺産分割協議を行う必要はなく、どのような相続財産もスムーズに相続手続きに進むことができるでしょう。
一方、相続人が複数人おり、遺産分割協議を行う場合にはすべての相続人の合意を得る必要があります。
相続財産を公平かつ正当に分割するためにも、相続人の意向と相続財産のかたちに合わせた分割方法を選びましょう。

遺産分割協議書とは？

遺産分割協議書とは、遺産分割協議での決定事項を明記した書類をいい、すべての相続人の合意のもと遺産分割協議が行われた証拠となる重要な書類です。
遺産分割協議書の作成にあたっては自筆やデータ入力（パソコン）などいかなる方法でも問題はありませんが、作成時は必ず以下の内容を含めるようにしてください。

・亡くなった人の氏名・死亡日
・相続人全員の氏名・住所
・相続財産の分割内容と相続人
・相続人全員の自筆の署名・捺印

また、作成した遺産分割協議書は相続人全員が1部ずつ所持することで遺産分割協議の内容を相違なく共有できます。
各相続人が所持する遺産分割協議書の内容に相違がないことを証明するためには、すべての遺産分割協議書にまたがる形で割印を押印しましょう。
相続財産や相続人の数によっては、遺産分割協議書の項目が増えページ数も多くなりますが、2枚以上の遺産分割協議書は製本して各ページを契印でつなぐことで、1通の書類であることを証明できます。

相続が発生してからすべての手続きが完了するまでには、年月を要する場合もあるでしょう。遺産分割協議の内容を正しく記録して後のトラブルを回避するためにも、遺産分割協議書の作成は欠かせません。

特に、相続財産に不動産が含まれ、前述した法定相続分と異なる割合で相続登記（不動産登記）を行う場合は、相続登記手続きの際に遺産分割協議書の添付が必要です。
後の手続きをスムーズに進めるためにも、遺産分割協議が必要な相続では、必ず遺産分割協議書を作成しましょう。

マンション相続時の流れと手続き3：不動産の名義変更をする

賃貸マンション相続時、遺産分割協議において賃貸マンションの相続人が決定したら、不動産の名義変更を行います。
名義変更は遺産分割協議に基づいて行う必要があるため、遺産分割協議後は忘れずに名義変更を済ませましょう。

遺産分割協議に基づいて名義変更が必要

賃貸マンションの所有権者を、亡くなった人から相続人へ移すには、遺産分割協議に基づいた名義変更が必要です。
名義変更は賃貸マンションがある住所を管轄する法務局に対して、窓口から書面申請を行うほか、郵送申請やオンライン申請による申請が可能です。
このように、相続により不動産の名義変更を行うことは、相続登記とも呼ばれます。

相続登記とは？

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の登記名義を、相続人の名義へ変更することをいいます。
相続により不動産の所有権者を移転する相続登記は、手続きの期限や未申請による罰則は設けられていません。
しかし、相続登記をせずに賃貸マンションを所有し続けてしまうと、後に次のようなトラブルが起こる可能性があります。

・何年も放置することで相続人が増え、住所や連絡先が不明になる
相続登記を行わないまま何年も放置すると、相続人が亡くなって次回の相続が発生するケースがあります。不動産の登記名義が適切に名義変更されていない場合、どのように遺産を分割したのかが不明となり、次回の相続がスムーズに進められなくなる可能性があります。

・不動産の運用を行う際、手続きが複雑になる
相続登記を行っていないと、不動産の所有を証明することができなくなります。相続した不動産を売却したい、担保にしたいといった場合の手続きをスムーズに進められなくなる点に注意が必要です。

遺産分割協議を経て相続登記を済ませておくと、相続した不動産を管理しやすく、また後のトラブルを未然に防ぐことにつながるため、早めの対応を心がけることがおすすめです。

相続登記の申請時は、前述した方法で管轄の法務局へ必要書類を提出し、登録免許税を納付しましょう。相続により取得した不動産の登録免許税は、物件の固定資産評価額×0.4％の金額となります。

固定資産評価額は、不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税課税明細書」もしくは管轄の市区町村役場から取得できる「固定資産評価額証明書」にて確認することが可能です。

不動産の名義変更は「相続より〇〇日以内」と期限が設けられていないことから、手続き自体を忘れる、後回しにしてしまう、ということもよくあるでしょう。しかし、相続人となった自身や後代のためにも、不動産の所有権者を自身の名義へ変更し、不動産を適切に管理できる体制を整えておくことは大切です。
次は、相続した賃貸マンションにより利益が発生した場合の確定申告や、相続税について解説します。

マンション相続時の流れと手続き4：確定申告と相続税の支払いを行う

相続した賃貸マンションの家賃収入がある場合や、賃貸マンションそのものを売却して利益が生じた場合は、利益のあった翌年に確定申告を行う必要があります。
ここでは、それぞれの確定申告の内容と、賃貸マンション相続時の相続税について見ていきましょう。

マンション相続によって家賃収入がある場合の確定申告

賃貸マンションを相続したことで家賃収入を得るようになったら、相続の翌年より確定申告を行う必要があります。
確定申告の際は、相続した賃貸マンションから得られるすべての収入を申告しなければなりません。
相続した賃貸マンションから得られる収入には、以下のようなものが含まれます。

〈相続した賃貸マンションから得られる収入〉
・家賃
・礼金などの権利金（借主に返還不要なもの）
・契約更新料

また、賃貸マンションの維持や管理にかかる費用は必要経費と呼ばれ、確定申告の際に収入額から差し引くことが可能です。

〈確定申告で収入から差し引ける費用〉
・不動産取得税
・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・確定申告を税理士に依頼した場合の申告手数料　など

相続した賃貸マンションの運用により得られた収入（1年間分）から、維持・管理のための必要経費を差し引いた収入をその年の「不動産所得」と呼びます。

不動産所得は、家賃収入など不動産の運用により得た1年間の所得を指すため、次で解説する売却時の所得とは異なります。
次は、相続した賃貸マンションを売却して利益を得た場合の確定申告について解説します。

相続したマンションを売却した場合の確定申告

相続した賃貸マンションを売却して利益があった場合、利益から売却にかかる必要経費を差し引いた「譲渡所得」を、売却の翌年に確定申告する必要があります。譲渡所得を確定申告すると、譲渡所得税がかかります。
以下で、譲渡所得税の計算方法を確認しておきましょう。

〈譲渡所得税の計算方法〉
譲渡所得　＝　譲渡収入金額　－　（取得費　＋　譲渡費用）
譲渡所得税額　＝　譲渡所得　×　税率（所得税・住民税）

譲渡所得にかかる税率は、相続した賃貸マンションを所有していた期間により分類が異なります。
下の表のとおり、5年以上（※）所有していた場合は長期譲渡所得、5年未満の所有だった場合は短期譲渡所得による税率が適用されます。

〈相続した賃貸マンションの所有期間による税率の違い〉

※5年以上とは、賃貸マンションを売却した年の1月1日時点で、賃貸マンションの所有期間が5年を超えている場合を指します。

相続した賃貸マンションを賃貸物件として運用する場合と、売却する場合とでは、確定申告の方法やかかる税金が異なります。相続した賃貸物件の収入を確定申告する際は、家賃収入などから得た不動産所得なのか、売却により得た譲渡所得なのか、間違えることのないよう注意しましょう。

マンション相続時の相続税

相続した賃貸マンションには、相続税がかかります。
相続税は、相続した賃貸マンションの建物部分と土地部分からなる相続評価額の総額に、該当する相続税率をかけて算出されます。
土地・建物の相続評価額は状況によって大きく異なるため、専門家に確認してみるとよいでしょう。
相続人が複数人いる場合は、相続する賃貸マンションの資産額に応じて、相続税の総額を各相続人で分割して相続税を納めるため、誰がどのくらいの割合で財産を相続するのか、遺産分割協議書をもとに確認しておきましょう。

また、相続税には基礎控除をはじめとした控除制度が設けられているため、相続税の対象となる賃貸マンションなどの資産の総額が基礎控除額以下だった場合は、相続税が非課税となります。
相続税の税率については、以下の通りです。

〈相続税の税率〉

引用：財産を相続したとき（国税庁）

賃貸マンションの相続税評価額は土地や建物の条件によっては高額となり、税額も大きくなることが予想されます。賃貸マンションの相続人となったときは各税金に対する節税対策を取り入れ、最終的に損のない手続きとなるよう工夫していきましょう。

マンション相続の名義変更の必要書類は？

相続した賃貸マンションの名義変更を行う場合、相続の仕方にも寄りますが、下記の書類を準備しておくとよいでしょう。

①市町村役場等で取寄せるもの

– 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本（出生から死亡までの連続した全てのもの）
– 相続人（あなた）の戸籍謄本
– 相続人（あなた）の印鑑証明書
– 被相続人（亡くなった方）の住民票の除票
– 被相続人（亡くなった方）の除籍謄本
– 不動産の登記事項証明書
– 固定資産税納税通知書・課税明細書（なければ固定資産評価証明書を取得）

なお、このうち登記事項証明書は法務局で取得する必要があります。

②作成するもの

– 相続関係説明図
– 遺産分割協議書
– 相続登記申請書

これらの書類を準備した上で、法務局で相続登記の手続きを行います。また、賃貸契約の名義変更が必要となる場合もありますが、多くは貸主が変わった旨の通知のみを行い、賃貸借契約はそのまま引き継ぐという形式が多いです。

マンション相続の際の節税対策

賃貸マンションを相続すると、前述の各所得に対する税金や相続税のほか、賃貸マンションの所有者として、毎年の固定資産税を納めていく必要があります。
ここでは、賃貸マンションの相続の際にできる節税対策について解説します。

売却することによる節税効果は？

自身の居住や賃貸に出すことが目的の賃貸マンションを所有していると、毎年固定資産税がかかります。
特に使用用途が決まっていない、もしくは今後使用する見込みがない賃貸マンションを相続した際は、売却することで固定資産税を支払わずに済みます。
利用予定がない賃貸マンションを所有していると維持・管理の面でも費用がかかるため、将来的にかかる諸費用を節約することにもつながるでしょう。

ただし、賃貸マンションを売却して譲渡所得があった場合は、前述のとおり譲渡所得税が発生します。
相続した賃貸マンションの売却を検討する際は、節税効果と別途発生する税金や諸費用をよく比較し、より有利な選択をしましょう。

生前贈与による節税は可能？

生前贈与とは、所有する財産を、所有者が生きているうちに無償で贈与することです。
財産を持つ親が死亡して一度相続が発生してしまうと、その後実施できる節税対策には限りがあります。
これを回避して節税効果を高めるために取り入れられるのが、財産の所有者が生きているうちに行う生前贈与です。
高額な相続税がかかることが予想される賃貸マンションなどの財産は、生きている間に贈与することで結果的な節税効果を得られる可能性があることを知っておきましょう。
ただし、生前贈与では、無償で渡した財産に相続税が課されることはありませんが、贈与する金額や価値に応じた贈与税がかかる点に注意が必要です。
基本的には、贈与税のほうが税率が高いため、安易な生前贈与で贈与税のほうが高くなることがないよう注意して、効果的な節税対策を取り入れましょう。

賃貸マンションの相続で発生する税金を賢く抑えるには、賃貸マンションの売却や生前贈与など、「早めの対策」が要となります。
親や身内が、いずれ相続に発展しそうな不動産などの財産を所有している場合、今回ご紹介した節税対策を参考にして、相続と関係のある人全員で話し合いの場を設けてみましょう。

親のマンションを相続することになったら？　相続税のシミュレーション

相続を進めるうえで不安になりやすいのが「相続税がいくらかかるのか」というポイントではないでしょうか。
ここでは、下記の条件で賃貸マンションを相続する際の、相続税の計算例を解説します。

〈前提条件〉
相続財産：マンション１棟（※金融資産は０と仮定）
プラスの財産：マンション1棟（2億5,600万円）
マイナスの財産：借金（500万円）
葬儀費用：300万円
相続人：妻＋子供2名

課税遺産総額、基礎控除額を計算し、相続税を算出する

相続税を計算するには、まず、課税対象となる遺産の金額（＝課税遺産総額）を知る必要があります。
課税遺産総額は以下の計算式により求めることができるので、前述の条件を当てはめた計算例とともに見ていきましょう。

〈課税遺産総額の計算方法〉
課税遺産総額　＝　プラスの財産　－　マイナスの財産　－　葬儀費用　－　基礎控除額

〈課税遺産総額の計算例〉
2億5,600万円　－　500万円　－　300万円　－　4,800万円　＝　2億円

上記から、今回の例の課税遺産総額は2億円と算出できます。課税遺産総額の計算では、相続人数により基礎控除額が変動する点に注意が必要です。
次の項では、基礎控除額の確認方法を解説します。

基礎控除額をチェックする

基礎控除額とは、遺産総額から差し引くことができる金額のことで、相続人数が多いほど金額も大きくなります。基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

〈基礎控除額の計算方法〉
基礎控除額　＝　3,000万円　＋　600万　×　法定相続人数

今回の例では、法定相続人数は妻と子供2人を合わせた計3人のため、課税遺産総額から差し引ける基礎控除額は4,800万円と計算できます。これらの金額を用いて、次は相続税の金額を計算していきましょう。

相続税を計算する

上述の計算から課税遺産総額を2億円とし、妻と子供それぞれが法定相続分どおりに遺産を相続した場合、各相続人にかかる相続税はいくらとなるのでしょうか。
各相続人の法定相続分と相続税の計算式を確認しながら、相続税の計算例を見ていきましょう。

〈各相続人の法定相続分〉
妻：
2億円　×　2分の1　＝　1億円

子供A：
2億円　×　2分の1　×　2分の1　＝　5,000万円

子供B：
2億円　×　2分の1　×　2分の1　＝　5,000万円

〈相続税の計算方法〉
相続税　＝　（法定相続分に応じた取得金額　×　税率）　－　控除額

〈相続税の計算例※〉
妻：
1億円　×　30%　－　控除額（700万円）　＝　2,300万円

子供（1人あたり）：
5,000万円　×　20%　－　控除額（200万）　＝　800万円

※計算に用いる税率については、上項『賃貸マンション相続時の相続税』より、相続税の税率表をご参照ください。

今回の例では、妻の相続税が2,300万円、子供2人の相続税が1,600万円となることから、2億5,600万円のマンション1棟の相続税総額は3,900万円と計算できます。

ただし、所定の条件を満たして適切な申告手続きを行った場合、妻にかかる相続税は「配偶者の税額の軽減（配偶者控除）」を適用することが可能です。相続における配偶者の税額の軽減では、以下のいずれかのうち、多い金額となる相続税が非課税となります。

・受け取った遺産額のうち、1億6,000万円までにかかる相続税
・配偶者の法定相続分までの相続税

これを今回の例に当てはめると、妻が所定の条件を満たしている場合、妻の法定相続分までの相続税は軽減できることとなります。つまり、先の計算で算出した妻の相続税2,300万円は0円となり、相続税総額は1,600万円となります。

配偶者の税額の軽減を適用できる場合、配偶者にかかる相続税を大幅に軽減でき、今回の例のように相続税の総額が半額以下となることもあります。

相続した不動産などの財産をどのように扱うかは、最終的な損益を見越して判断することが多いため、相続税額を正しく計算することが大切です。
二次相続まで考えた場合など、計算は非常に複雑になりますので、税理士に相談することも大切です。

相続税を払う現金がないときは？

多額の相続が発生した際や、予期せず相続人となってしまった場合に、相続税を払うための現金を用意できない場合があります。相続した不動産を売却したお金で相続税を納めることも可能ですが、相続税の支払いが困難だと判断した際は、以下の方法を検討しましょう。

1.延納する

相続税の延納とは、納付金額が10万円以上である場合に、相続税を分割して5年～20年以内の期間で納めていくことが可能な納税方法です。
延納は、相続が開始してから10ヶ月以内に申告する必要があり、延納税額100万円を越えて、延納期間が3年を越える場合は担保が必要となります。
また、相続税とは別途、利子税がかかる点に注意しましょう。
なお、相続税の延納期限は原則5年以内となりますが、不動産などが占める価格の割合によって、延納期限は最長20年まで延長されます。

数値引用元：相続税の延納（国税庁）

2.物納する

物納とは、相続税の納税のみに認められた制度で、不動産や株式を現金の代わりとして納められる納税方法です。
物納は延納による相続税の支払いが困難な場合に申請できますが、相続した不動産を売却して資金にする場合は、物納ではなく現金による納税となる点に注意してください。
物納により相続税を納めていく場合、申告期限までに物納申請書を提出し、税務署長の許可を得る必要があります。
また、物納できる財産は大きく分けて5つの種類があり、物納できる順位が1～3順位で定められています。
不動産は第1順位となる財産であるため、相続税の物納に充当しやすいですが、納めすぎた金額が現金として還付される際は、譲渡所得税の課税対象となる点に注意が必要です。

相続税には基礎控除額が定められていますが、相続する財産によっては控除額を差し引いても多額な相続税がかかる場合があります。
特に、配偶者のように大幅な税額軽減が適用されない子供や兄弟姉妹は、予期せぬ相続で相続税を納められないケースもあるでしょう。
相続が発生した際は、相続の開始を知った日（被相続人が死亡した日）の翌日から10ヶ月以内に相続税を納税しなければならないため、金銭的に困難だと判断した際は上記の制度を活用するなど、早めの対策を実施しましょう。

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賃貸マンションの相続について考える際には、生前贈与など今からできる対策も含めて検討することが大切です。
相続人・財産にかかわる調査や遺産分割協議、相続した賃貸マンションの名義変更や確定申告など行うべき手続きは多いですが、各手続きの概要・要点を押さえておくことで、将来を見据えた対策を練ることができます。いずれ起こる相続に備えて税金対策を重視するならば、土地活用を経て、相続税を減税できる可能性があります。
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