マスターリースとは？サブリース・管理委託との違いやメリット・デメリット

マスターリースは「一括借上げ」とも呼ばれている賃貸物件の契約形態です。サブリース会社が物件のオーナー様から物件を一棟全体借り上げ、その物件を入居者に転貸することで賃料収入を得ます。

マスターリースには、オーナー様の管理の手間を減らし、空室リスクを低減できるといったメリットがある一方で、サブリース会社の質に収入が左右されるデメリットもあります。賃貸物件の運用でマスターリースを選択するにあたっては、メリットやデメリットを踏まえ、優良なサブリース会社を選ぶことが重要となります。

本記事では、マスターリースの概要とサブリース、業務委託との違い、マスターリースのメリット・デメリット、サブリース会社を選ぶポイントを解説します。

サブリース会社が物件を一棟借り上げる「マスターリース契約」とは？

賃貸物件を経営するおもな方法には、自主管理、管理委託、サブリース、マスターリースの4つがあります。それぞれメリット・デメリットが異なるため、特徴をふまえて物件に合った経営手法をとることが重要です。

マスターリースでは、サブリース会社が物件のオーナー様から建物を一棟借り上げ、入居希望者はサブリース会社と転貸借契約を締結します。この一連の契約形態をマスターリースと呼んでおり、マスターリースによって、オーナー様の管理の手間を減らすことができます。

マスターリースを利用する場合、オーナー様はサブリース会社とマスターリース契約を交わします。オーナー様が得られる収入は、入居者が支払う家賃からサブリース会社の手数料を差し引いた金額です。

オーナー様はマスターリースによって入居者と直接賃貸借契約を結ぶ必要がなくなったり、空室リスクを軽減できたりといったメリットを得られます。

マスターリースとサブリース・管理委託の違い

マスターリースと混同しやすい用語に「サブリース」「管理委託」があります。それぞれの違いを理解しておきましょう。

マスターリースとサブリースの違い

マスターリースは建物全体や複数物件をサブリース会社が一括して借り上げる契約形態です。一方、サブリースは転貸を意味し、サブリース会社がオーナー様から借り受けた物件を第三者に貸し出すことを指します。

マスターリースとサブリースの大きな違いは、契約者です。マスターリースでは、オーナー様がサブリース会社と賃貸借契約を結び物件を貸します。一方で、サブリースではサブリース会社が入居者と転貸借契約を結び、オーナー様から借りている物件を貸し出す仕組みとなっています。

マスターリースと管理委託の違い

オーナー様が管理会社と管理委託契約を結び、管理会社に管理業務の一部を任せることを管理委託と呼びます。委託できる業務は、入居者の募集や日常的な管理、入居者とのトラブルへの対応など、管理会社によってさまざまです。

管理委託にかかる費用相場は、マスターリースの手数料よりも低くなっています。賃貸物件の稼働率が高ければマスターリースよりも管理委託のほうがキャッシュフローは高くなりますが、その分、管理委託の場合はオーナー様が空室リスクを直接負わなければなりません。

マスターリースの契約形態は2つ

マスターリースには以下の2つの契約形態があります。

• 賃料固定型
• 実績賃料連動型

どちらにもメリット・デメリットがあるため、特徴を踏まえて自分に合った契約形態を選択しましょう。

賃料固定型

賃料固定型は空室保証型とも呼ばれており、空室の有無にかかわらず支払われる賃料が固定される契約形態です。基本的にオーナーが得られる賃料は一定ですが、賃料の見直しにより上がる可能性もあります。

賃料固定型のメリットは、空室が発生しても安定した収入が見込めることにあります。収入が安定するため、長期的な賃貸経営プランを立てやすくなるでしょう。ただし、空室保証があっても免責期間があり、その間は収入を得られない点に注意が必要です。

また、免責期間はサブリース会社によって異なる点にも注意しましょう。

なお、生和コーポレーションの一括借上げシステムでは、新築時の免責期間は90日間ですが、入居者の退去・入れ替え時には免責期間がなく、入居者が入れ替わる際も家賃が保証されています

実績賃料連動型

実績賃料連動型は、空室保証サービスがなく、サブリース会社が得た家賃収入に応じてオーナー様に賃料が支払われる契約形態です。パススルー型とも呼ばれており、稼働率が高い物件であれば、賃料固定型より高い収入を見込めます。

ただし、実績賃料連動型には空室リスクがあり、得られる収入も不安定です。また、取り扱っている企業も少ない点に注意が必要でしょう。

マスターリースのメリット・デメリット

マスターリースはメリットばかりではありません。メリットだけでなく、デメリット面もしっかりと把握したうえで契約するかどうかを決定しましょう。

マスターリースのメリット

マスターリースの場合、入居者と個々に賃貸借契約を結ぶ必要がなくなり、契約をサブリース会社との1本だけにまとめられます。戸数が多い賃貸物件では入居者の入れ替えにともなう契約手続きが特に煩雑になるため、契約本数を減らせる点は大きなメリットになるでしょう。

また、マスターリースは相続税の節税効果も期待できます。賃貸物件の土地と建物の相続税評価額は、賃貸割合（入居率）が高いほど低く算出されます。マスターリースでは賃貸割合が常に100％と見なされるため、相続税評価額が低くなり、納税額を抑えられるのです。

物件の管理をサブリース会社にすべて任せられるのもマスターリースのメリットでしょう。空室リスク・家賃滞納・収入不安などの賃貸経営上の問題を解決できるため、安心して賃貸物件を運用できるようになります。

マスターリースのデメリット

たとえ賃料固定型のマスターリース契約であっても、サブリース会社の都合で賃料が下がったり、解約されたりする可能性があります。そのため、賃貸経営でマスターリースを選択するときには契約内容をよく確認し、リスクを十分に理解したうえで契約しましょう。

また、マスターリースは経営の手間を大幅に省けるメリットがありますが、経営の方針を自分で決めたいオーナー様には向いていないといえます。賃貸経営においてサブリース会社に何をどの程度任せたいのかを明らかにし、課題解決の手段としてマスターリースが最適かどうかを考えましょう。

さらに、サブリース会社の質によっては物件の価値が下がる可能性がある点にも注意が必要です。このデメリットを解消するには、サブリース会社の実績などを確認し、自身の所有する物件の管理を依頼するにふさわしいかどうかを判断することが大切です。

サブリース会社選びのポイント

マスターリースによって賃貸経営を成功させるには、サブリース会社選びが重要です。経営のノウハウや実績がない会社に管理を任せてしまうと、マスターリースのメリットが活かせないだけでなく、想定した結果を得られない可能性があります。

サブリース会社を選ぶ際は、以下のポイントを重視しましょう。

• 市場のリサーチ力や分析力、調査結果に基づく提案力があるか
• 実績やノウハウがあるか
• 経営状況は健全か
• 担当者との相性が良いか

通常、マスターリースの契約は長期間にのぼります。大切な物件を長きにわたって任せるからこそ、サブリース会社は慎重に選びましょう。

マスターリースは生和コーポレーションの「一括借上げシステム」で！

賃貸経営を行なうにあたってマスターリースを検討しているのなら、生和コーポレーションの「一括借上げシステム」をご利用ください。創業以来、4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開する当社なら、オーナー様の物件を最適な形で管理できます。

生和コーポレーションの一括借上げシステムには、以下のような特徴があります。

• 最長35年間・借上家賃をお支払い
• インフォメーションサービスと管理サービスで安定した長期経営を実現

最長35年・借上家賃をお支払い

一括借上げシステムは、融資期間に応じて最長35年間、借上家賃をお支払いする仕組みです。これにより入居者から家賃を払ってもらえないリスクや、空室が発生するリスク、家賃収入が安定しないリスクを低減できます。

インフォメーションサービスと管理サービスで安定した長期経営を実現

賃貸経営を成功させるには、入居者様に快適な住環境を提供することが大切です。生和コーポレーションでは、入居者様が安心して生活できるよう、専門スタッフが24時間365日、インフォメーションサービスで問い合わせやトラブルに対応しています。

また、物件の安全性を維持するために1年目、2年目、5年目、7年目、10年目に点検を実施しています。長期にわたって建物を適切に管理することは、建物の資産価値の維持にもつながる大切なポイントです。

さらに、生和コーポレーションでは賃貸需要の見込める4大都市圏に特化して事業を展開することで、98％以上の安定した入居率を維持しています。

まとめ：マンション経営・アパート経営なら生和コーポレーション

マスターリースは賃貸物件の契約形態の一つです。サブリース会社とマスターリース契約を交わすと管理の手間を大幅に削減でき、経営の安定化も図れますが、契約途中に賃料が減額されたり解約されたりするリスクもある点には注意が必要です。

マスターリースによる賃貸経営を成功させるには、サブリース会社選びが重要となります。物件を安心して長期間任せたい方は、ぜひ生和コーポレーションにご相談ください。

生和コーポレーションは4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開しており、半世紀以上の経営で培ったノウハウをもとに、オーナー様の経営すべてをサポートする「一括借上げシステム」を提供しています。賃貸経営でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

関連リンク：生和の一括借上げシステム