資材置き場の土地を活用するには？収入やメリット・デメリット、ポイントを解説

資材置き場とは？

資材置き場とは、建築会社や土木工事の会社などが使用する木材や砂利、運搬器具などの建築用の資材を一時的に保管するための場所のことです。
更地のまま利用するケースもあれば、アスファルトで舗装したり屋根や囲いを設けたりするケースなど、利用の目的や予算の程度などによって形状は異なりますが、資材置き場として利用するには、ある程度の広さが必要になるのが一般的です。

資材置き場の必要性

　

建物の建築工事の現場や土木工事の現場では、工事を行うために必要なさまざまな資材を一時的に保管しておく場所が必要になります。
近場に適当な保管場所がない場合には、現場へ資材を運搬するための中継地点を設けるケースもあります。
そのため、建築会社の近辺や建築現場の近くでは、資材置き場としての土地のニーズが高くなるといえます。

資材置き場として利用している土地を有効に活用するには

　

資材置き場は建築用の資材を保管するスペースさえ確保できれば目的は果たせるので、特別に手を加える必要がありません。
更地でも貸し出しできるので、土地を資材置き場として活用している例もみられます。

しかし以下にも解説するように、資材置き場として貸し出す際の賃料は決して高いとは言えないのが現状です。
ですから、現在資材置き場として利用している土地を有効に活用するには、賃貸マンションや駐車場などに利用するなどの工夫が必要となるでしょう。

資材置き場として利用している土地の活用のポイントを後ほどお伝えしますので、土地の収益化に役立ててください。

資材置き場の賃料・収入の相場

　

更地でも貸し出し可能な資材置き場ではありますが、賃料としてはそれほど大きな額を期待することはできません。
資材置き場の賃料は、固定資産税の2～4倍程度が相場とされています。

固定資産税は、
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%
として計算されます。
固定資産税評価額は、市場価格の約7割で評価されます。

市場価格が2,000万円の土地を、資材置き場として固
定資産税の3倍で貸し出した場合の賃料は、
2,000万円×0.7×1.4％×3＝58.8万円
利回りは2.94％となります。

一方、駐車場として貸し出した場合の利回りは、
月極駐車場：5%〜15％程
コインパーキング：15%〜30％程
が一般的な相場と言われています。

比較的初期コストを抑えてはじめられる駐車場経営と比較しても、資材置き場として貸し出した場合の利回りは高いとは言えないことが分かると思います。

さらに、近隣に建築会社などがあり、継続的な契約ができれば長期での賃貸契約が可能となりますが、工事現場の近くで工事期間中のみの用途であれば、短期間の契約となるでしょう。

また、自社が建築会社で、自社の土地を資材置き場として使用しているというケースもあるでしょう。
ですが立地がよい場合には、資材置き場として利用するのはもったいないと考えられます。
賃貸マンションなどに転用すればより大きな収益を見込めるとすると、大きな機会損失になっているといえるからです。

今、資材置き場になっている土地を今後どうするか？

資材置き場になっている土地が都市部にあるのであれば、賃貸マンションなどに活用したほうが高い収益性を確保できます。
郊外にあるのであれば、ロードサイド店舗や老健施設などで事業用借地として活用するという方法があります。
ただし市街化調整区域では、原則として建物の建築は認められていないので他の選択肢は限られることから、資材置き場としてそのまま活用するという選択肢もひとつではあります。

現在、資材置き場として使用している土地がある場合には、以下のメリット・デメリットを考慮して、今後どのような可能性があるか検討しましょう。

資材置き場を貸し出すメリット

　

資材置き場として貸し出すことには以下のようなメリットがあります。

管理の手間が省ける

賃貸マンションを自分で管理し、貸し出す場合には日々の清掃活動やクレーム対応など様々な管理業務が発生します。
一方で資材置き場として貸し出す際には、管理の手間が省けます。

賃貸住宅を建てて貸し出す場合には、

• 共用部分の清掃作業
• 設備の点検や修理
• 入居者のクレーム対応
• 入退去に伴うリフォーム

など、さまざまな管理業務が発生します。

一方で資材置き場として貸し出すのであれば、資材を置くだけの場所として提供するので、煩雑な管理業務に悩まされることはありません。

さらに、賃借人が土地を管理してくれるため、放置していることで土地が荒れたり不法投棄が生じたりするリスクから解放されることにつながります。

土地の形状は問われない

資材置き場として貸し出すのであれば、土地の形状は問われないので不整形の土地でもそのまま活用することができます。

ただし、資材置き場には工事用の運搬車両が頻繁に出入りするため、大型の運搬車両が問題なく出入りできるように、前面道路は5m前後の幅員は必要になってきます。
土地の間口も5m以上あることが望ましいでしょう。
極端に道幅や間口が狭いといったケースでなければ、不整形の土地を資材置き場として活用するのも選択肢の一つです。

一方で不整形の土地でも立地によっては賃貸経営や駐車場経営などの土地活用が可能です。
自分の土地にあった活用方法が資材置き場であるかどうか一度相談してみるとよいでしょう。

資材置き場を貸し出すデメリット

資材置き場を貸し出すことにはメリットがありますが、以下のようなデメリットもあることも理解しておく必要があります。

多くの収益は望みにくい

　

資材置き場として貸し出すことで、そのほかのニーズに乏しい土地であっても、売却せずに収益を得ることができるというメリットはあります。
ですが、アパートやマンション、駐車場の経営などと比較すると賃料は低くなるので、多くの収益を望むのは難しくなります。

「初期費用がかからない」「管理の手間が省ける」といったメリットとのバランスの上で、資材置き場として貸し出すか否かの判断をする必要があります。
場合によっては、賃貸マンションなどへの転用を考えたほうが良いケースもあるでしょう。

節税が難しい

資材置き場として利用している場合には、固定資産税や都市計画税の軽減措置の対象外となるため、節税が難しいという点もデメリットになります。

住宅用地として住宅やアパートなどが建っている土地であれば、住宅用地の課税標準の特例が適用されるため、土地の固定資産税や都市計画税が軽減されます。

固定資産税は固定資産税評価額をもとにして算定されますが、

• 住宅用地の200m2までの部分の固定資産税評価額は6分の1
• 住宅用地の200m2を超える部分の固定資産税評価額は3分の1

として計算されます。

資材置き場として利用している場合には、土地上に居住用の建物が存在しないため、固定資産税などの軽減措置が受けられないのです。
そういった意味でも、賃貸マンションなどによる土地活用の方が望ましいといえるでしょう。

相続税の減額対象外になる

資材置き場として貸し出すことで、相続税の減額対象外となることもデメリットといえます。
相続税の額の算定には、相続税の負担を軽減するための特例措置が設けられています。
その中の一つに、「小規模宅地等の特例」という制度がありますが、この特例の対象となるためには、「事業の用または居住の用に供されていた宅地」であることという条件を満たさなくてはなりません。

土地の上に建物もアスファルト舗装などの工作物もない、単なる資材置き場として使用していた場合には、特例の対象とはならないのです。
そのため、相続税の節税目的としては、資材置き場として貸し出すことは適していないといえるでしょう。

国税庁：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

周辺住宅とトラブルになる可能性がある

資材置き場を貸し出すことで、周辺住宅とトラブルになる可能性があることを理解しておくことも必要です。

資材置き場には早朝の時間帯から資材運搬用の車両が出入りすることが多くなるため、周辺住民から騒音の苦情が寄せられるケースや、通勤や通学の時間帯と重なり、交通事故発生のリスクが高まるケースもあります。
また、大型トラックの出入りや、砂や石、砂利などが資材として置かれていることなどから、粉じんが舞うというクレームも生じやすくなります。

そのため、

• 通勤・通学の時間帯は、資材運搬用の車両の往来を控える
• 資材には飛散防止用にカバーを付ける
• 要所に警備員を配置する
• 周辺住宅には、資材置き場として貸し出すこと事前に周知しておく

など、近隣住民への配慮を怠らないような取り組みを、借り手側に要請することも大切といえるでしょう。

資材置き場として利用している土地の活用のポイント

　

資材置き場として利用している土地を活用する際のポイントについて、以下にお伝えします。

土地の立地条件などによって、ニーズに合った活用法を考える

都市部で資材置き場として使用している土地であれば、賃貸マンションに転用した方が大きな収益を期待できます。

賃貸マンションとしての需要は見込みにくい郊外の土地であれば、ロードサイド店舗や老健施設など、都市部から離れた立地でも需要が見込める土地活用の方法はあります。

このように、資材置き場として利用している土地は土地の立地条件などを考慮して、ニーズに合った活用法を考えることが大切です。

事業用定期借地権の利用を検討する

ある程度の広さがあり、幹線道路など広めの道路に面している土地であれば、事業用定期借地権を設定して、商業施設などの事業者に貸し出すことを検討することも可能です。

事業用定期借地権とは、店舗や工場、倉庫など、事業の用に供する建物の所有を目的として設定される定期借地権で、居住目的の建物を所有する場合は対象外となるものです。

普通借地権は一度賃貸してしまうと返還してもらうことが困難となりますが、定期借地権の場合には、契約期間満了によって確実に返還してもらえることがメリットです。
また、一般の借地権の存続期間は50年以上とさていますが、事業用定期借地権の存続期間は10年以上50年未満とされていることも利用しやすさにつながります。

事業用定期借地権には、以下のメリットがあります。

• 自ら建物を建築する費用がかからない
• 資材置き場などに利用するよりも地代が高い
• 比較的長期で貸し出せ、一旦貸し出したら撤退するリスクが低い

一方で、デメリットとして以下が考えられます。

• アパートやマンション経営に比べると収益性が低い
• 節税効果がアパートやマンション経営に劣る

これらのメリットやデメリットを比較した上で、利用を検討する必要があるでしょう。

土地活用や法律の専門家に相談することが必要な場合もある

資材置き場として土地を貸し出す場合にも、アパートやマンションなどの部屋を貸し出す際と同様に、賃貸借に関わる契約書をしっかりと交わしておくことが必要です。
賃貸借契約では、後からトラブルにならないように、契約の内容や契約期間、条件などを慎重に確認しなくてはなりません。

先ほども述べたように、資材置き場として利用する場合には、周辺住宅とトラブルになる可能性があることも念頭に置き、住民への配慮も織り込んだ条件の提示も重要です。
また、事業用定期借地権として長期の契約を締結する場合など、専門的な知識が必要となる場面も出てきます。
そういったケースでは、土地活用の経験が豊富な会社に相談することが大切なポイントといえるでしょう。

土地活用のご相談は生和コーポレーションへ

　

資材置き場の土地を有効活用する場合には、立地が良ければ賃貸マンション、郊外であればロードサイド物件やサ高住などを建てるという方法があります。

土地活用一筋の生和コーポレーションでは、半世紀にわたり蓄積した実績やノウハウを基に、的確なアドバイスが可能です。
資材置き場をはじめとした土地の有効活用を検討されている方や利用していない土地をお持ちの方は、どのようなお悩みでも生和コーポレーションへご相談ください。

まとめ

　

資材置き場として活用する場合には、特別な初期費用も管理の手間も省くことができます。
また、賃貸需要が乏しい郊外の土地でも、条件が整えば有効に活用することができることもメリットです。

ただし、収益性が低いことや、建物がないことから税金対策ができないこと、周辺に住宅がある場合にはトラブルになるリスクもあるなど、デメリットにも目を向ける必要があります。
遊休土地の有効な活用法を探している方は、これらのメリット・デメリットを慎重に検討した上で、資材置き場として貸し出すかどうかの判断をすることをおすすめします。