事例つきで解説！駐車場からの土地活用

「安定した収入を期待して駐車場を経営しているものの、収益が思ったほど上がらない…」と感じている土地オーナーの方は少なくありません。そのため、駐車場経営から事業転換する土地オーナーは増加しています。

実は、駐車場のままでは収益性が低くかつ税の負担が重たいため、土地の有効活用として最適とは言えないケースが多いのです。本記事では、賃貸マンションなどの物件に転用することで得られるメリットや具体的な収益シミュレーションを、実際に駐車場から事業転換した事例を踏まえてご紹介します。

駐車場経営からの事業転換が注目される背景

なぜ、駐車場経営から事業転換する土地オーナーは増加しているのでしょうか？その背景には、駐車場需要の変化や土地活用に対する意識の高まりがあります。

たとえば、都市部では駐車場の供給が増えたことで稼働率が低下し、「思ったほど収益が上がらない」というケースが増加。一方で、賃貸住宅の需要は依然として高く、駐車場のままでは土地のポテンシャルを十分に活かしきれないことに気づくオーナーが増えています。
また、相続税や固定資産税の観点からも、駐車場は節税メリットが少ないため、税負担の軽減を目的として事業転換を検討する動きも広がっています。

駐車場経営の課題とは？

実際、駐車場経営にはどのような課題があるのでしょうか？
駐車場経営において最大の課題は、固定資産税や都市計画税といった維持コストの負担が大きい点です。 それに加えて、自動車保有台数の減少や利用ニーズの低下により、稼働率を維持することが難しくなってきています。
それぞれについて詳しくみていきましょう。

1.税の負担が重たい

駐車場経営における大きな悩みの一つが、税金です。駐車場用地は住宅用地とは異なり、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されず、課税額が高くなります。

固定資産税は下記の計算式で算出されます。
固定資産税＝課税標準額 × 1.4%（標準税率）

賃貸マンションなどが建っている住宅用地の場合は、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減されるため、駐車場経営では税の負担が重たいといわれているのです。

それに加えて、相続時には更なる課題が発生します。相続税も同様に住宅用地の特例があります。駐車場にはこの特例が適用されないため、相続税評価額が高くなり、相続人の税負担が増加するケースが多く見られます。そのため、駐車場経営では現状の維持だけではなく、将来の資産継承を見据えた対策が求められます。

相続税の計算方法が詳しく知りたい方はこちら

2.収益性が低い

駐車場経営において多くの経営者がかかえる課題のひとつが、収益性の低さです。 特に平面駐車場は、土地面積に対して使用できる面積が限定的であり、高収益での運用が難しい現状があります。 例えば、同じ100坪の土地を活用する場合、平面駐車場として運用すると使用できる面積は100坪になりますが、そこに10階建ての賃貸マンションを建設した場合、使用できる面積は単純に考えれば10倍の1000坪となります。
このような背景もあり、収益性が低いといわれています。

また、駐車場経営ではその特性上、常に稼働させておくことが難しい場合があります。例えばコインパーキングであれば、日中は満車になるが夜間はほぼ空き状態である、土日は稼働率が上がるが平日はあまりよくない、などの例があります。
このように常に稼働させておくことが難しい点も、収益性が低い要因となります。

さらに前述のとおり、駐車場のランニングコストを考えると税の負担が大きいことも収益性が低いといわれる要因となっています。

3.需要が低下している

近年、駐車場の需要が低下していることが、国土交通省の調査により明らかになっています。
その背景には、自動車保有率の伸び悩みや、カーシェアリングサービスの普及が影響しています。 公共交通機関の発達により自家用車の保有率は減少しており、さらに、日本は人口が減少傾向にあります。そのため駐車場は今後供給過多の状態となり、稼働率が低下すると懸念されています。

実際、令和5年度の国土交通省の調査によると、多くの地域で駐車場の供給が必要を上回っており、適切な土地活用が求められています。

引用：国土交通省「駐車場政策の最近の動向」

駐車場の土地を転用するメリット

では、駐車場の土地を賃貸マンションなどに転用することで、どのようなメリットがあるのでしょうか？
ここでは具体的なシミュレーションをもとに、節税対策・収益性の向上について解説します。

1.節税対策になる

駐車場を賃貸マンションなどの住宅用地へ転用することで、大幅な節税効果が期待できます。 駐車場用地は固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられないため、税負担が重くなる傾向があります。ただし、賃貸マンションなどへ転用することで「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3まで軽減される可能性があります。

例えば、固定資産税評価額1億2000万円の土地を所有している場合、
駐車場の場合は
土地に対する固定資産税：1億2000万円×1.4% = 168万円
土地に対する都市計画税：1億2000万円×0.3% = 36万円
となり、合計204万円となります。

一方で賃貸マンションなどの住宅用地の場合は、
土地に対する固定資産税：1億2000万円×1.4%×1/6 = 28万円
土地に対する都市計画税：1億2000万円×0.3%×1/3 = 12万円
となり、合計40万円となります。

このように、住宅用地の特例が適用できるか否かで土地に対する税金は大きく異なります。

さらに、相続対策としても有効です。駐車場としている土地に賃貸マンションなどを建設することで、土地の相続税評価額が軽減され、相続税の負担を軽減することができます。

その理由としては貸家建付地（土地の所有者が建物を建てて他人に貸し付けをしている土地のこと。例：賃貸マンションや貸店舗などが建っている土地）では、自用地に比べて土地の評価額を下げられることがあげられます。

[計算式] 貸家建付地の評価額＝自用地評価額 × （1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

例えば、自用地評価額1億2000万円の土地を所有している場合、
駐車場の場合は
土地に対する相続税評価額＝1億2000万円

一方で賃貸マンションなどの貸家建付地の場合は、
土地に対する相続税評価額＝1億2000万円×（1 – 70% × 30% × 100%）＝9,480万円

となり、その差は約2,520万円となります。

さらに、「小規模宅地等の特例」など減額制度を利用できる場合もあります。例えば賃貸マンションは「貸付事業用宅地等」に当てはまり、要件を満たせば200平方メートルまで50％の減額が可能となります。

相続税は、現金や預貯金を除いたほとんどの資産の、相続時点での評価額を基準に税額が計算されるため、建物を建てた状態で譲り受けたほうが、一般的に評価額は大きく軽減される傾向にあります。

事業転換することによって相続税がどれくらい軽減できるのか気になる方は、気軽にご相談ください。

2.収益が安定する

駐車場から賃貸マンションへ事業転換することで、長期的に安定した収益を確保できます。月極駐車場は車離れで空きが増加傾向ですし、コインパーキングは天候や季節など様々な状況によって稼働率が大きく左右されるため、安定した収益を見込むのが難しい現状があります。一方、マンションであれば、入居者が住み続けることで、継続的な家賃収入が見込めるため、計画的な資産運用が可能です。

また、駐車場と比較して賃貸住宅は賃料の上限が高く、同じ土地面積でも収益性が向上します。例えば、100坪の土地を平面駐車場として運営した場合と賃貸マンションに転用した場合では、後の方の年間収益が大幅に増加するケースが多く見られます。

具体的な例を見てみましょう。
例）敷地面積400平方メートル（約121坪）の土地で、駐車場経営とマンションの賃貸経営を行なった場合

※上記シミュレーションはあくまでも概算値であり、実際の金額とは異なります。

お持ちの土地にあった、さらに詳細な収益シミュレーションが気になる方は、気軽にご相談ください。

駐車場の事業転換の方法3選！実際の事例とともに解説

駐車場の土地活用方法を見直すことで、大きな収益改善や資産価値の向上を実現することができます。今回は、実際に生和コーポレーションで駐車場からの事業転換を行い成功した3つの事例を紹介します。

平面駐車場をケアホスピスに：埼玉県川口市

競艇場近くの平面駐車場を運営していましたが、利用客の減少により収益が低下。また、広さが約700坪あったため、相続税の負担にも不安がありました。
賃貸マンション建設も検討しましたが、最寄り駅まで徒歩30分という立地条件から、入居者確保に課題がありました。そこで、生和コーポレーションからケアホスピスによる土地活用を提案。長期固定契約による安定収益と地域貢献の両面でメリットが大きく、最終的にケアホスピスへの転用を決断しました。

現在はケアホスピスとして運営会社に借り上げされており、安定した収益を確保しています。また、地域の福祉にも貢献し、社会的意義のある活用方法となりました。

月極駐車場を賃貸マンションに：大阪市城東区

月極駐車場を木造アパートに：東京都台東区

駐車場の土地を転用する際の注意点

1.土地に合わせて活用方法を検討する

駐車場の土地を有効活用するためには、その土地が持つ特性を最大限に活かすことが重要です。例えば、駅近の立地であれば賃貸マンションや商業施設が適しており、住宅街に近い場所ではファミリー向けアパートや高齢者施設が求められます。

土地の形状や広さ、周辺のニーズを正しく分析し、最適な活用方法を選ぶことが重要です。

2.信頼できる会社を選ぶ

駐車場の土地を転用する際、成功の鍵を握るのは信頼できる会社の選定です。
土地活用では長期的な視点での事業計画が重要であり、それぞれの活用方法のメリットやデメリットを把握したうえで、適切なパートナーを見つけることが成功への近道となります。

生和コーポレーションでは、豊富な土地活用実績を活かし、お客様の土地に最適なプランをご提案いたします。
資産価値の最大化を目指し、事業計画の立案から施工・運営まで一貫してサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。